Handig, maar moeilijk te vergelijken

De kosten die gemeenten maken voor het onderhoud en het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed worden vaak uit praktische overwegingen verschillend geboekt. Dat is handig maar maakt een vergelijking tussen organisaties lastig, blijkt uit een Bouwstenen-bijeenkomst met Financiële experts.

Ruimte voor eigen afweging

Wanneer is het kwaliteitsverbetering of levensduurverlengend? Breng je de kosten ten laste van de exploitatie of haal je het uit een egalisatiereserve. De begrotingsregels waar gemeenten zich aan moeten houden (de BBV) bieden veel ruimte een eigen afweging te maken. Daarbij spelen allerlei praktische overwegingen een rol. Wil je snel aan de slag? Wil je in lopend werk extra maatregelen treffen? Moet de gemeenteraad beslissen? Wil je het door laten werken in de boekhouding van het vastgoedbedrijf? Die regelruimte heeft als voordeel dat je er flexibel mee om kunt gaan; al naar gelang de situatie erom vraagt. Nadeel is de vergelijkbaarheid tussen organisaties en dat het voor derden moeilijk te volgen is.

Invloed op de exploitatie

De keuze waar wat wordt geboekt heeft invloed op de kostprijshuur en daarmee ook de exploitatie van het vastgoed en het vastgoedbedrijf. Zo kan de inzet van coalitie middelen voor bijvoorbeeld de onrendabele top bij duurzaamheidsmaatregelen, de huur drukken. Of dat eerlijk is naar andere huurders is de vraag. Die complexiteit nodigt bijna uit om de extra middelen dan maar in de eigen kantoren te steken. Stuk minder complex.

Als door extra investeringen de kostprijshuur omhoog gaat, kan het zijn dat de inkomsten van het vastgoedbedrijf uit de pas gaan lopen met de uitgaven. Daar moet je continue op letten, zeker als het vastgoedbedrijf de extra inkomsten moet afdragen en niet het jaar daarop alsnog kan besteden aan het verder verduurzamen van de panden.

Vreemde eend

"Als vastgoed ben je toch een beetje de vreemde eend in de bijt", klinkt het meermaals. Schoolgebouwen met te weinig middelen in een aparte (niet sluitende?) programmabegroting, eigen huisvesting in de overhead. Een prettig overzicht ontbreekt. Er zijn gemeenten die alle investeringen in de vastgoedportefeuille in de gemeentebegroting zichtbaar maken. Andere afdelingen van die gemeenten doen dat ook. En zo kan het gebeuren dan een investering voor een theater van € 10 miljoen, naast die voor koffiezetapparaten voor begraafplaatsen staan. Als je alles goed wilt boeken, heb je enorm veel administratie.