4: Doorrekenen

De vierde stap is erop gericht de aanpak van de verduurzaming door te rekenen. 

Deze stap is 7 juli 2021 online met het werkveld besproken. Simone van Ee en Sjoerd Groen van abcnova en Henk Philippens van de gemeente Almere waren daarbij om een en ander toe te lichten. 

Waarom moet je doorrekenen?

• De doorrekening is belangrijk om een idee te krijgen van wat er financieel nodig is om de opgave te realiseren en voor de financiële planning (om budget te reserveren). 
• Je kunt daarbij meerdere scenario’s doorrekenen, zodat het bestuur wat te kiezen heeft.
• En je kunt de doorrekening ook gebruiken voor het optimaliseren van je aanpak en/of bijsturen van het ambitieniveau.

Wat moet je doorrekenen?

• Dat hangt af van de opgave, hoe breed of smal je deze hebt geformuleerd (stap 1) en je aanpak daarbij (stap 3).

Hoe gedetailleerd moet je alles doorrekenen?

• Voor de hele opgave kan je dat globaal en op hoofdlijnen doen.
• Voor de gebouwen die je de komende vier jaren gaat aanpakken kan je dat meer toespitsen op je eigen opgave en portefeuille.
• Pas als je echt met een project aan de slag gaat maak je een meer gedetailleerde inschatting van de kosten.

Welke kentallen kan je gebruiken voor de doorrekening van de kosten op hoofdlijnen?

• Voor de grove berekening van de energiemaatregelen 
  • Vuistregel Republiq - aantal gebouwen x 1.000 m2 x € 350,- m2
• In de sectorale routekaart van de VNG staan kengetallen voor energiemaatregelen bij verschillende archetypische gebouwen. 
• Ook RVO biedt ook kengetallen voor engiebesparende maatregelen en kostenkentallen 
• Bovenop de kosten voor de energietransitie kan je rekening houden met maatregelen ten behoeve van circulariteit (meerkosten ongeveer 20-30% sterk afhankelijk van de ambitie en beschikbare tijd), klimaatadaptatie (y) en biodiversiteit (z).
• Wat betreft organisatiekosten kun je uitgaan van minimaal de kentallen zoals genoemd in de Bouwstenen-publicatie Rollen in het Vastgoedmanagement met een opslag afhankelijk van het tempo waarin het moet gebeuren (de versnelling) en de achterstand die eventueel ingelopen moet worden. Het aantal fte x de gemiddelde loonkosten + de kosten van advies bepalen de organisatiekosten.

Wat zijn de totale kosten landelijk gezien?

• Maatschappelijk Vastgoed - € 53 miljard tot 2050 (bron)
• Primair Onderwijs - € 1,8 miljard per jaar (bron)
• PO & VO - €42 miljard tot 2050 (bron)
• Sport - € 3,5 miljard tot 2050 (bron)
• Zorgvastgoed - € 400 miljoen per jaar (bron)
• Politie - € 290 tot € 350 miljoen tot 2050 (bron)
• Rijkskantoren - € 7,4 miljoen per jaar (bron)

Zie ook artikel Selina Roskam (BZK)

Op welke opbrengsten kan je rekenen?

• De besparing van energie, water en afval zijn nog het beste in geld uit te drukken.
• De meeste opbrengsten laten zich niet vertalen in geld maar in een betere kwaliteit, bijvoorbeeld in termen van minder CO2, betere gezondheid, meer biodiversiteit, enz.
• Een aantal opbrengsten kan je wel in geld vertalen, bijvoorbeeld minder ziekteverzuim levert een besparing op van € x 

Welke subsidies zijn er?

• Op de website van Bouwstenen is een overzicht van subsidies te vinden.
• Je kunt ook de website van RVO raadplegen.

Welke rekenmodellen zijn er?

Image

• De VNG heeft een rekenmodel gemaakt

• Ook op de markt zijn diverse rekenmodellen beschikbaar. In grote lijnen zien ze er hetzelfde uit. Het verschil zit op de volgende punten:

  • Abstractieniveau 
  • Database aan referentiegebouwen erachter 
  • Koop je een software product of advisering
  • Visualisatie en aanpasbaarheid

• Op de website van Bouwstenen tref je een overzicht van alle (reken)tools.  

Welke scenario’s zijn handig om door te rekenen?

• andere scoop: hele portefeuille, deelportefeuille, ook huurpanden
• andere ambities, bijvoorbeeld energieneutraal versus label A
• ander tempo / ander termijn waarbinnen het moet gebeuren (2030/2040/2050)
• andere organisatie (zelf doen of uitbesteden, opschalen voor inkoopkorting)

Hoe doen anderen het?

• De gemeente Oss heeft doorgerekend wat het kost haar hele portefeuille energieneutraal te maken. Ze kwam daarbij uit op een bedrag van € 77 miljoen. Daarna is er voor gekozen de gebouwen te verduurzamen op natuurlijke momenten en per jaar en in aansluiting van de begrotingscyclus te kijken wat er extra aan investering nodig is. 
• Kind en Onderwijs Rotterdam heeft geen berekening gemaakt van wat de verduurzaming kost maar kijkt hoeveel geld er beschikbaar is vanuit MJOP, subsidies en eigen pot en baseert daar haar aanpak op.

Wie moet het doen?

• De projectleider verduurzaming maatschappelijk vastgoed, samen met de financiële expert en in overleg met de betrokken bestuurder.
• Zie voor de rollen de Bouwstenen-publicatie Rollen in het vastgoedmanagement.

Wat is de eerste actie?

• Grove berekening maken
• Inzetten op verwachtingsmanagement
• Opknippen in behapbare stukken

En er zijn diverse bureau’s die kunnen ondersteunen bij de aanpak.

Meedoen? Dat kan! Stuur je vragen, nieuws, tips en suggesties naar nieuws@bouwstenen.nl of gebruik onderstaande reactieknop Doe mee als partner van Bouwstenen en help elkaar vooruit.