1409 Expertmeeting financieel perspectief in Enschede

Op dinsdag 9 september waren financiële experts te gast bij de Spinnerij in Enschede. De Spinnerij is een voormalig fabriekspand dat in 2006 is getransformeerd naar een moderne werkomgeving voor (startende) ondernemers. De Spinnerij ligt op korte afstand van de binnenstad. De gemeente Enschede is eigenaar en verhuurder van dit pand. Grootste knelpunt is de lage bezetting van het gebouw; de (financiële) leegstand is circa 50%.

Erwin van Proosdij, hoofd Vastgoedbedrijf van de Gemeente Enschede heeft de Spinnerij als casus ingebracht. Hij heeft het expertteam de volgende vragen gesteld:

• Wat is de kern van het probleem en welke scenario's zijn mogelijk?
• Wat kan dat financieel opleveren?
• Welke aanpak is meest gewenst?
• Hoe zit het met mogelijke belemmeringen als Wet Markt en Overheid, VPB-plicht en gemeentelijke rekensystematiek? 

Aan de expertmeeting nemen deel

Erwin van Proosdij en Angela Gerritsen (gemeente Enschede), Eric Vlaming en Anne van Eldonk (Fakton), Rinus Vader (RoyalHaskoningDHV), Erik Leisink (gemeente Leiden), Ap Kraaijenzank en Harry Timp (BMC), Ron Sint-Nicolaas (gemeente Deventer) en Marc van Leent (de Wijkplaats, gespreksleider).

Drie scenario's

Hieronder worden de resultaten puntsgewijs weergegeven. De volgende scenario's zijn bedacht:

• Variant 0: handhaven van huidige situatie; hopen op beter tijden, accepteren van jaarlijks verlies
• Variant 1: doorontwikkelen van huidige concept in aansluiting op vigerende bestemming; een broedplaats maar dan een echte ("zonder geur van gemeente")
• Variant 2: zoeken naar nieuwe bestemming die beter aansluit bij aard / diepte van gebouw en die tevens centrale ligging benut: outlet center, parkeergarage, entertainment hal, e.d.

Vooral op variant 1 zijn de experts doorgegaan. Deze wordt als meest kansrijk gezien en sluit goed aan op de ingeslagen weg. Variant 1 vraagt niettemin een extra investering in:

• Realiseren wandelroute naar station / binnenstad.
• Meer licht in gebouw brengen (o.a via lichthoven).
• Zorgen voor attractieve horecavoorziening bij ingang (Strip op technologiecampus Eindhoven)
• "Doe iets aan uitzicht".

De Spinnerij kan in beginsel 1000 gebruikers huisvesten; zorg dat deze er daadwerkelijk komen. Dat geeft dynamiek, creëert draagvlak voor horeca en lost bovendien verwarmingsvraagstuk in winter op.

In partnership

In aansluiting op de scenario’s, zijn de strategieën verkend. Hier zijn de volgende varianten te onderscheiden:

• gemeente doet het zelf
• verkoop van pand (en hopen dat iemand anders er wat van maakt)
• in partnership

Deze laatste variant lijkt voor deze locatie het meest aantrekkelijk. Kenmerken:

• Gemeente houdt vooralsnog eigendom en doet (beperkte) investering.
• Gemeente zet zich als regisseur van het omgevingsrecht in voor een verbreding van de bestemming en betere relatie met binnenstad.
• Partner zorg in rol van exploitant / hoofdhuurder  voor (ongeremd).
• Ondernemerschap en een sterke brand.
• Partner verhuurt geen (kale) m2 maar ontwikkelt een slim dienstverleningsconcept waarmee een hoge bezetting gerealiseerd kan worden.
• Huurcontract heeft kenmerken van omzethuur; leegstandsrisico's worden op nader te bepalen wijze verdeeld tussen beide partners.

Potentiële partners

Er zijn vervolgens potentiële partners genoemd die projecten hebben gedaan in Utrecht, Rotterdam en Amsterdam. Maar zijn die ook in Enschede geïnteresseerd? Een marktconsultatie  kan dat inzicht geven. Daar zijn verschillende vormen voor (vgl Duiven) die niet verder zijn uitgediept. 

Mogelijke belemmeringen

Tenslotte hebben de experts de regels verkend die de uitgezette koers mogelijk belemmeren.

• Wet Markt en Overheid: daar liggen op zich geen beperkingen. Wel zal een eventuele partner een zeker exclusiviteit vragen bij het invullen van een bepaald concept; daar kan spanning ontstaan. Aandachtspunt dus.
• Gemeentelijke waarderings- en begrotingssystematiek: de kostprijshuursystematiek en de bijbehorende egalisatiereserve van Enschede maken het goed mogelijk om scenario's op hun bedrijfseconomische effecten te beoordelen en daarnaar te handelen. 
• Toekomstige VPB-plicht: geen belemmeringen.

Hoe verder

Op basis van de expert meeting overweegt Gemeente Enschede een marktconsultatie te houden ten behoeve van het vinden van een partner voor de doorontwikkeling van de Spinnerij.

Bouwstenen zal de resultaten van de beide expert meetings verwerken in een publicatie die wordt gepresenteerd op de Najaarsbijeenkomst op donderdag 4 december.