Impressie: Een pand staat leeg, wat nu?

Impressie: Een pand staat leeg wat nu?

Annemarie van der Zee van Vastgoedbedrijf Almere en Rinald van der Wal, bbn adviseurs staan te trappelen om te beginnen. Zij draaien deze sessie vandaag maar liefst twee keer. 

Beslisboom bij leegstand
Binnen Bouwstenen is een werkgroep actief geweest rond het wegwerken van de overmaat. Samen met het werkveld is een denkkader ontwikkelt dat je in staat stelt een afweging te maken bij leegstand op gebouwniveau. Letterlijk: een pand staat leeg, wat nu? Rinald presenteert het model waarin verschillende opties worden geselecteerd en beoordeeld op hun financiële haalbaarheid.

Scenario's
Ook Almere heeft te maken met leegstand, door bevolkingsontwikkeling, beleidswijzigingen, economische ontwikkeling en het verplaatsing van activiteiten. Vastgoedbedrijf Almere laat aan de hand van voorbeelden zien hoe zij omgaan met leegstand en welke financiële afwegingen plaatsvinden. Aan de hand van het stappenplan en financiële scenario's wordt besloten of een pand al dan niet in portefeuille blijft. In 2015 worden alle lege panden onderzocht op hun potentie tot ombouw naar woningen. Bestuurlijk standpunt is dat het vastgoedbedrijf niet in woningbouw gaat, daarvoor worden andere partijen gezocht.

Eisen bij beheer
Aan een eventuele leegstandsbeheerder worden specifieke eisen gesteld bijvoorbeeld t.a.v. de partijen die hier tijdelijk mogen verblijven. Zo laat de gemeente in een specifiek leegstaand pand alleen kleine bedrijfjes toe, er mag niet gewoond worden. Er wordt een klantenbestand aangelegd van de huurders, zodat zij in de toekomst benaderd kunnen worden voor tijdelijk gebruik van andere panden.

Marktconform verhuren
De gemeente Almere berekent een marktconforme huur als er op de locatie geen maatschappelijke bestemming rust, danwel dit vastgoed niet nodig is voor uitoefening van beleid. Die prijzen zakken als gevolg van marktontwikkelingen. Soms is de marktconforme huurprijs niet geheel kostendekkend. Qua verkoop merkt Almere dat er wel degelijk wordt geboden op enkele panden die te koop staan. De biedingen zijn vaak wel onder voorwaarden.

Hoe lang is een Chinees?
Het gesprek krijgt vervolg in de vorm van een discussie, verschillende aandachtspunten komen op - vooral rond de beslisboom. Allereerst de suggestie om in het model meer expliciet te benoemen waar de afweging over maatschappelijk rendement zit. En ook dat het denkkader geen handvatten biedt rond tijdelijkheid en onzekerheid over ontwikkelingen in de tijd. Hoe lang kijk je tegen leegstand aan?

Bruikbaarheid
De gemeente Maastricht werkt met een afwegingskader op gebiedsniveau en bepaalt welke leegstand op welke locaties zij in de stad wel acceptabel vindt en waar niet. Daarbij wordt opgemerkt dat in dit afwegingskader nog geen relatie is gelegd met begrotingsbesluiten, zoals in de beslisboom op pandniveau. 

De beslisboom is niet van toepassing op het maken van een afweging op gebiedsniveau. Ook in gebieden waar krimp aan de orde is, of wanneer er geen sprake is van gemeentelijk eigendom, lijkt de beslisboom van minder nut te zijn. Aan de andere kant leidt het doorlopen van de beslisboom wel tot discussie over een andere gewichtsverdeling; ruimtelijke doelen zullen bij krimpgebieden en afwegingen op gebiedsniveau een belangrijker rol gaan spelen.

Het onderdeel binnen de beslisboom waar wordt bepaald of er sprake is van strategische waarde nu en in de toekomst, is onvoldoende uitgewerkt om op portefeuilleniveau de mogelijkheden voor matchmaking binnen die portefeuille te bepalen.

Tot slot: tip van een expert
Almere wijst er op intern ook de samenwerking te zoeken. Vanwege de decentralisaties bestaat er binnen MO vaak een behoefte aan vastgoed in de wijken (wijkteams). De afdeling Vastgoed kan hen ondersteunen door aan te bieden pve’s hiervoor te maken.

Het onderwerp leeft, dat is duidelijk. En met volop suggesties voor de agenda 2015 weten wij weer waar we mee verder kunnen.