Op vrijdag 5 juni 2015 zitten de Chefs in Dordrecht. Het vooraf door Joyce toegestuurde uitzicht krijgen we niet te zien, maar goed ontvangen worden we wel.
Er staat veel op de agenda, eigenlijk té veel, want we willen ook de diepte in. Na de zomer plannen we daar een hele dag voor en we gaan ook een excursie organiseren.
Bijpraten
We praten kort bij over:
- Spelregels vastgoedmanagement; volgende keer meer.
- Vastgoedmanagementsystemen: De Chefs staan achter het onderzoek dat we in Bouwstenenverband gaan oppakken en zullen t.z.t. hun bijdrage leveren. Ingrid pakt dit op met Henk Hoogland en andere chefs.
- Verduurzamen: De werkgroep begint echt goed te lopen. Als samenwerking met derden niet loopt, houdt het op (we willen vooruit). Er zijn kritische kanttekeningen m.b.t. de financiële kant van Esco's.
- De beweging dat vastgoed naar grondzaken verplaatst wordt, wordt vaker gezien binnen gemeenten.
- De noodzaak voor een benchmark wordt breed gezien/gedragen en ook om tot een eenvoudige opzet vanuit gemeenten (vraagkant) te komen. Jan Kappers pakt dit op, vervolg na de zomer.
- Erwin van Proosdij vraagt of de Chefs kennis hebben van financiële vergelijking van organisatiemodellen. Anderen zijn hier niet zo mee bezig. Wie input kan leveren/meedenken, graag. Bouwstenen helpt een handje.
Waarde zaken
We stellen vast dat van de waarde van het maatschappelijk vastgoed vooral de maatschappelijke waarde interessant is. Enschede en Amersfoort hebben hier verschillende opvattingen over. We vernemen ook graag andere interessante input.
Vennootschapsbelasting
Dido Westrik, fiscaal jurist bij Fiscaliade, legt uit hoe het zit met de nieuwe regels rond de vennootschapsbelasting en vastgoed. Wat we daaruit begrijpen is het volgende:
- De 'vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen' (Vpb-plicht) is in principe niet bedoeld om extra geld te innen, maar om oneerlijke concurrentie tegen te gaan. De wetgeving wordt nu actief geïmplementeerd vanwege druk uit Europa. Het Rijk heeft € 100 miljoen aan opbrengsten begroot.
- De toetsing van de Vpb-plicht vindt plaats op het niveau van de activiteiten van de gemeente. Het is dus mogelijk dat een activiteit onderdelen van meerdere afdelingen of diensten omvat. Activiteiten dienen te worden getoetst op basis van het afbakeningsschema van de belastingdienst, in lijn met de bestaande jurisprudentie.
- Op basis van de regels van vermogensetikettering dient het vastgoed te worden toegerekend aan een activiteit. Bijvoorbeeld sportvastgoed bij sport, onderwijsgebouwen bij onderwijs, enz., wat samenhangt met de vraag hoe de gemeente haar activiteiten heeft georganiseerd. Wat er daarna overblijft aan vastgoed, zou kunnen worden gezien als een vastgoedbedrijf. De activiteit van het exploiteren van dit vastgoed dient zelfstandig getoetst te worden. Indien er niet meer dan normaal vermogensbeheer plaatsvindt, wordt het vastgoedbedrijf, zoals het er nu naar uit ziet, niet als Vpb-plichtige activiteit gezien.
- Voor de regels van vermogensbeheer kun je een parallel trekken door de vastgoedportefeuille binnen de Vpb-plicht te vergelijken met box 1 en 3 uit de Inkomstenbelasting (IB).
- Omdat je toetst op het niveau van de activiteit kunnen binnen een gebouw meerdere activiteiten plaatsvinden. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat binnen een sporthal ook een restaurant wordt geëxploiteerd. Indien de activiteiten worden uitgevoerd door de gemeente, dan dient beoordeeld te worden of de exploitatie van de sporthal één activiteit is (sport en restaurant) of meerdere activiteiten omvat. Hiervoor dient bekeken te worden in welke mate de activiteiten los van elkaar kunnen plaatsvinden. Als een ander bedrijf of stichting de activiteit ontplooit (de sportkantine runt), dan voert de gemeente zelf geen activiteit uit (behalve het beheren van het vastgoed). De gemeente is dan voor de uitvoerende activiteit niet belastingplichtig. Het vastgoed dient binnen het eventuele vastgoedbedrijf wel te worden beoordeeld als activiteit.
- Indien een pand in de vennootschapsbelasting wordt betrokken, dient deze te worden gewaardeerd op waarde economisch verkeer. Te laag waarderen leidt tot een hogere boekwinst, eventuele lagere rentelasten en lagere afschrijvingen (en dus meer heffing van vennootschapsbelasting).
Zie hier de presentatie van Dido.
Taxaties
Het gesprek over taxaties voeren we ook samen met Wouter van den Wildenberg en Sake van den Berg. De bevindingen:
- De taxaties moeten vooral goed onderbouwd zijn. De huidige regelgeving ziet daar ook steeds meer op toe.
- Bij het aannemen van bijzondere uitgangspunten, moet ook de waarde vermeld worden als deze bijzondere uitgangspunten niet tot stand komen (denk aan b.v. een voorgenomen bestemmingsplanwijziging).
- In de praktijk verschillen taxaties soms met een factor 4. Dit kan sterk aan de gehanteerde uitgangspunten liggen of de opdracht waarmee de taxateur op pad wordt gestuurd. Hier moet goede aandacht aan besteed worden en goed vastgelegd worden in de opdrachtbrief.
- Gemeenten hoeven deze taxaties niet perse 1 op 1 over te nemen. Gemotiveerd afwijken, bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan kan worden aangepast en het risico daarbij heel klein is.
- Het gaat altijd om Highest & Best use. Dit is de beste variant uit een reeks van alternatieve gebruiksscenario’s. Het (voortzetten van) huidig gebruik is één van de te analyseren scenario’s. Wanneer op voorhand het beste gebruik duidelijk is, b.v. voor een winkelruimte, is de alternatievenstudie niet nodig. Alleen realistische aanwendingen mogen meedoen: de toekomstige aanwending moet realistisch, redelijk en haalbaar (fysiek, juridisch, sociaal/maatschappelijk en in economische zin) zijn.
Zie hier de presentatie van Wouter en Sake.
Volgende bijeenkomst
De volgende bijeenkomst staat gepland na de zomer, op vrijdag 11 september. Onderwerpen zijn:
- Benchmark
- Vastgoedmanagementsystemen
- Spelregels vastgoed
- Financiële kant organisatiemodellen
Almere heeft nog interessante input met betrekking tot duurzaamheid, wellicht iets voor een artikel.
Joyce bedankt voor de afterparty (redactieteam spelregels) en allemaal tot ziens.
