3.4 Verhuur (huurprijs en methodieken)

Voor de verhuur van ruimte wordt in principe uitgegaan van kostprijsdekkende huur, tenzij de huurder geen beleidsondersteunende activiteiten ontplooit. In dit laatste geval en bij ondernemingen wordt een marktconforme huur gehanteerd.

De kostprijshuur wordt berekend door middel van de Discounted Cash Flow-methode. Indien de gemeente dit wenselijk acht, kan bij de gebruiker een zogenaamde 'beleidshuur' in rekening worden gebracht. 

De marktconforme huur wordt bepaald door middel van een taxatie en een eventuele beleidshuur wordt door de raad vastgesteld.  

De huur wordt in principe direct bij de huurder in rekening gebracht of in voorkomende gevallen (deels) met de beleidsafdeling verrekend.

Indien de gemeente een beleidshuur heeft vastgesteld voor huurders van gemeentelijk vastgoed, wordt het verschil tussen de kostprijsdekkende huur en de beleidshuur door de gemeentelijke vastgoedorganisatie verrekend met de betrokken beleidsafdeling. 

Toelichting
Voor het gemeentelijke vastgoed kunnen drie huurprijsmethodieken worden toegepast:

1. Een marktconforme huur wordt op basis van een taxatie bepaald. Deze taxatie geschiedt aan de hand van referenties van soortgelijke objecten met een soortgelijke functie op een soortgelijke locatie. Deze methode is goed bruikbaar voor courant vastgoed in een transparante markt waar veel ervaring voorhanden is. De daadwerkelijke huur die in de huurovereenkomst wordt opgenomen komt door het onderhandelingsresultaat tot stand.
2. De kostprijsdekkende huur wordt op basis van de werkelijke kosten bepaald. Binnen de methodiek van de kostprijsdekkende huur zijn diverse alternatieven mogelijk zoals de DCF-methode, de zuivere kapitaalslasten-methode of de kostprijsdekkende huur met index. 
3. Beleidshuur is een beleidsmatig vastgestelde huur volgens een bepaalde norm per type functie. Beleidshuur is vaak gekoppeld aan beleidsdoelen, bijvoorbeeld om voorzieningen laagdrempelig toegankelijk te houden voor alle burgers in de gemeente. Dezelfde functies betalen dezelfde huur, ongeacht de locatie of het type vastgoed. Beleidshuren moeten door de Raad worden vastgesteld, conform de Wet Markt en Overheid. De norm kan bepaald worden op basis van (landelijke) benchmarks of aan de hand van een kostprijsdekkende huur op basis van een standaard object.

Op basis van de Wet Markt en Overheid worden gemeenten verplicht een integrale kostprijs voor het gebruik van vastgoed door te berekenen, tenzij er een besluit van ‘algemeen belang’ wordt genomen door de raad. Daarnaast is het voor de transparantie van de besluitvorming en verantwoording steeds gebruikelijker een kostprijsdekkende huur toe te passen. Vanuit de staatssteundiscussie is het niet toegestaan om aan ondernemers een kostprijsdekkende huur te hanteren indien deze lager is dan de marktwaarde.

Met de kostprijsdekkende huur is de gemeentelijke vastgoedorganisatie in staat om alle vastgoed-gerelateerde kosten te dekken. Hierbij moet men denken aan kapitaalslasten, onderhoudskosten, verzekeringen en belastingen, beheerkosten (personele kosten) en het afdekken van eventuele risico’s.

Het overstappen van een lage (beleids)huur naar een hogere (kostprijs)huur heeft consequenties voor de interne en externe huurder. Er kunnen afspraken worden gemaakt hoe hiermee om te gaan.

Bron
Spelregels Vastgoedbeheer 2.0 (gemeente Breda, mei 2014) en aangepast door redactieteam (juli 2015)

Begrippen
Discounted Cash Flow-methode, Kostprijsdekkende huur, Marktconforme huur

Meer informatie

• Publicatie ‘Wat kost dat?‘, voor meer uitleg over de huurprijsberekening en de keuzes daarbij (Bouwstenen, december 2015)
• Informatiepagina Huurprijsmethodiek