2.6 Hoe om te gaan met verkoop en verhuur?

Bij de keuze over al of niet uitgeven, wordt ingegaan op en rekening gehouden met:

• het vastgoedbeleid van de gemeente en eventuele (interne) kandidaten voor het pand;
• de mogelijkheid de procedure te gebruiken als instrument voor andere gemeentelijke doelen (bijvoorbeeld op het gebied van wonen, verduurzamen of ruimtelijke ontwikkeling);
• de wenselijkheid en mogelijkheid de bestemming van het pand te wijzigen en het gewenste moment daarvoor (voor of na de uitgifte);
• de getaxeerde verkoop- verhuurprijs met en zonder voorwaarden en met en zonder bestemmingsplanwijziging; 
• eventuele consequenties van de uitgifte voor de vermogenspositie van de gemeente;
• huidige gebruikers en of die wel/niet het eerste recht hebben. 

De uitgifte kan al of niet onder voorwaarden plaatsvinden en op de volgende manieren in de markt worden gezet:

• Onderhands, indien de uitgifte gemotiveerd openbaar wordt gemaakt of andere gegadigden nog kunnen reageren binnen de daartoe gestelde termijn;
• in pakketten;
• via een openbare bieding/inschrijving;
• beste plan voor de gemeente of buurt; 
• verkoop met EMVI- procedure (Economisch Meest Voordelige Inschrijving)
• via een Makelpunt of een tender.

Bij het moment van afstoten wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen (concurrentie) op de vastgoedmarkt.

De verkoopprocedure voldoet aan de volgende criteria:

• transparant;
• openbaar;
• marktconform;
• gelijke kansen.

Potentiële gegadigden worden uitgebreid geïnformeerd en serieuze gegadigden worden gescreend in het kader van de Wet Bevordering Integriteits Beoordelingen door het Openbaar Bestuur (Bibob/BIO) en eventueel andere criteria.

Toelichting
De informatie over het te verkopen object kan bestaan uit:

• kadastrale informatie;
• bodemonderzoek, eventueel vervolgonderzoek/sanering;
• asbestonderzoek, eventueel vervolgonderzoek/sanering;
• NEN 2580 inzake oppervlaktemeting;
• MJOP of conditiemeting;
• concept (erfpacht)overeenkomst;
• energielabel;
• beschrijving van de monumentale waarden (indien van toepassing);
• huurvoorwaarden (indien van toepassing);
• vigerend bestemmingsplan;
• gemeentelijke verkoopvoorwaarden en een standaard biedingsformulier.

Een alternatief voor het bovenstaande is de koper in de koopovereenkomst het recht te bieden om een bodem- en asbestonderzoek voor de eigendomsoverdracht te laten doen. Wanneer de koper van deze mogelijkheid geen gebruik maakt, ligt het risico bij de koper. 

Bij een openbare inschrijving is een taxatie niet verplicht, maar wel raadzaam om de inschrijvingen op waarde te kunnen schatten en het bestuur van goed advies te kunnen voorzien.

De procedure in deze spelregel voldoet aan de twee door de Europese Commissie erkende methoden om staatssteun uit te sluiten, namelijk:

• verhuur/verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure die voldoende openbaar is gemaakt;
• taxatie door een onafhankelijke deskundige en verkoop tegen de getaxeerde waarde.

Bron
Spelregels Vastgoedbeheer 2.0 (gemeente Breda, mei 2014), aangevuld met de G4-bijeenkomst Verkoop van gemeentelijk vastgoed (1 maart 2016)

Begrippen
Energielabel, MJOP, Monumentale waarde, Taxatiewaarde, Verkoopwaarde

Meer informatie

• Webpagina: Vraag en antwoorden Didam-arrest
• Webpagina: Verkoop
• Webpagina: Huur en medegebruik
• Webpagina: Verhuur
• Publicatie: Taxatiewijzer (Bouwstenen, december 2016)
• Bericht: Een pand staat leeg, wat nu? (Bouwstenen, 16 april 2015)
• Publicatie: Maatschappelijk vastgoed in de etalage (Bouwstenen, december 2014)