1603 Verkoop van gemeentelijk vastgoed, de G4 bij elkaar

Op donderdag 31 maart 2016 verzamelt de G4 zich op het gemeentehuis in Rotterdam. Op de agenda staat de verkoop en transformatie van gemeentelijk vastgoed. We krijgen een toelichting op de aanpak van Amsterdam en Den Haag en een toelichting op wat Utrecht en Rotterdam anders doen.  

Veel overeenkomsten

De overeenkomsten zijn waarschijnlijk groter dan de verschillen. De grote gemeenten hebben allevier:

• veel vastgoed in eigendom (ondergebracht bij een gemeentelijk vastgoedbedrijf),
• veel vastgoed te verkopen (honderden panden),
• een duidelijke taakstelling als het gaat om de gewenste verkoopopbrengst en
• te maken met een grote druk op de woningmarkt.

Dat bindt en daarom zitten we ook bij elkaar. Allevier de gemeenten hebben hun vastgoedportefeuille doorgelicht op mogelijk af te stoten panden (via stoplichtenmodel). Vastgoed dat in de toekomst mogelijk nog een beleidsdoel dient wordt niet verkocht. Ook tankstations worden over het algemeen niet verkocht (hoge opbrengst, toekomstruimte). Bij verkoop zijn er altijd twee ontbindende voorwaarden: Bibob en Bestuurlijk akkoord.

Maar ook verschillen

Als het om verkoop en transformatie gaat zijn er ook verschillen, o.a. wat betreft:

• Startmoment; van vier jaar onderweg tot binnenkort beginnen.
• Het primaire doel van de verkoop in termen van schuldsanering (aflossing) of verminderen exploitatielasten (van € 2,7 tot € 10 miljoen per jaar).
• Insteek; financieel (maximale opbrengst, eventueel splitsen, verkavelen en andere bestemming) of ook als instrument voor gebiedsontwikkeling (wijkbelangen, leefbaarheid).
• Betrokkenheid van het bestuur/bestuurscultuur; van sturing op hoofdlijnen tot intensieve betrokkenheid op pandniveau.
• Mate van openbaarheid; wel of geen onderhandse verkoop, van mailinglijsten met potentiële gegadigden tot alles openbaar via een website.
• Mogelijkheid tot bieden; van zo klein mogelijke omvang om ook lokale investeerders een kans te bieden tot een mandje kinderopvang omdat de gemeente anders met een paar panden bleef zitten en van mogelijk 1 dag op Funda tot standaard 6 weken.
• Toetsing van de koper; van incidenteel tot standaard altijd de Bibob-procedure (alhoewel je nooit weet wie er als financier achter zit).
• Bestemmingswijziging; van in principe niet (vooraf) tot willen we wel, maar hoe de wijziging dan goed vorm te geven.
• Juridische constructie; in Amsterdam gesplitst in erfpacht en verkoop opstal.
• En met bovengenoemde punten samenhangend de verkoopvoorwaarden en de intensiteit van het verkoopproces; van zo snel mogelijk met zo weinig mogelijk voorwaarden tot beste deal voor de wijk en een intensief verkoopproces.

Afstemming met beleidsdoelen

Beleidsafdelingen kunnen aangeven (roadshow, wekelijks of maandelijks) of ze een vrijgekomen pand voor andere doeleinden willen inzetten, bijvoorbeeld voor huisvesting van vluchtelingen en vergunninghouders of voor CPO (leuren en lijsten). De vastgoedafdeling werkt in principe aan de hand van een vastgesteld beleid of een specifieke opdracht en is verder niet zelf betrokken bij transformaties. Eventueel lagere verkoopopbrengsten worden verrekend of administratief bijgehouden.

Vaste partner(s) bij verkoop en transformatie

Over het algemeen staan er weinig lege (te transformeren) panden in de verkoop. De meeste panden zijn verhuurd. En als het al leeg is, kan de gemeente het goed gebruiken voor de opgave rond statushouders. Die worden aangeboden aan een corporatie. Een enkele keer worden ze ingezet voor tijdelijk gebruik (bijvoorbeeld in Utrecht voor Socius Wonen). Er zijn geen aanbestedingen via een EMVI-procedure bekend. De aanpak in Rotterdam is bijzonder; ook als het gaat om de wijze en snelheid waarmee ze haar vastgoed wil verkopen.

Onderwerpen voor vervolg

• right to bid/challenge (hoe pakt dat uit voor het verkoopprogramma?)
• de voorwaarden waaronder de gemeente bouwt/vastgoed in eigendom neemt

Afspraken

• Bouwstenen stuurt de lijst met contactgegevens rond.
• Aanwezigen sturen relevante stukken rond verkoop en transformatie naar Bouwstenen (graag aangeven of het een openbaar stuk is of alleen vertrouwelijk; beleidsnota’s Raadstukken, voorbeeldprocedures, alles is welkom).
• Na de zomer komen we weer bij elkaar (o.a. toelichting Rotterdam), waarbij we ook Eindhoven (G5) en wellicht meer partners van Bouwstenen uitnodigen.   

Meer informatie

• Nieuwsbericht 'Snel huisvesten vluchtelingen' (Bouwstenen, maart 2016)
• Nieuwsbericht 'Amsterdam start verkoop panden' (Bouwstenen, februari 2016)
• Voorbeeld van tijdelijk gebruik kantoor van Utrecht door Socius Wonen
• Informatie op de site over verkoopprocedures  (aanvullingen gewenst)
• De spelregel voor Verkoop, gebaseerd op beoordeling bezit via scorecard-methodiek (stoplichtenmodel); voor verbetering vatbaar. Graag suggesties via de reactieknop onderaan de spelregel of via een mail aan nieuws@bouwstenen.nl.
• Presentatie van de gemeente Amsterdam

Iedereen (alvast) bedankt!