1206 Huurtarieven voor onderwijs en opvang

Op woensdag 20 juni 2012 heeft in de multifunctionele accommodatie Antares in Leusden een inspirerende bijeenkomst plaatsgevonden, met als onderwerp ‘huurtarieven voor onderwijs en opvang’. De bijeenkomst was het vervolg op de werkbijeenkomst van donderdag 29 maart 2012, waar het onderwerp ‘huur en medegebruik van schoolgebouwen’ centraal stond.

 

Op de bijeenkomst waren ruim 35 vertegenwoordigers van gemeenten en de kinderopvang aanwezig en diverse deskundigen waaronder Seakle Satter. Met één vertegenwoordiger van een schoolbestuur, was het onderwijs ondervertegenwoordigd. Ondanks dit gemis passeerden interessante onderwerpen de revue en leverde dit een levendige discussie op. Navolgend wordt beknopt aangegeven welke onderwerpen aan bod kwamen en welke zaken de groep op de agenda wil plaatsen om verder aan te werken.

 

Rekenen met maatschappelijk vastgoed

De aftrap vond plaats door Marc van Leent, betrokken bij de publicaties Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed, Schoolgebouw te huur en Toolkit voor ondernemerschap (MFA Lab 2012). Daarbij ging hij in op de verschillende manieren waarop een huurprijs van maatschappelijk vastgoed kan worden bepaald.

 

Aan de hand van zijn presentatie werd opgemerkt dat er veel behoefte is aan een bepaalde ‘common sense’. Wat zijn algemeen geaccepteerde, maar ook draagbare huurlasten en hoe verhouden deze zich tot de locatie en de conditie van een gebouw? Daarbij werd het idee geopperd eens een keer een belegger uit te nodigen. Hoe ziet deze groep de waarde van een kinderopvanglocatie?

 

Gemeentelijk verhuurbeleid van ruimte in schoolgebouwen

Als tweede en laatste spreker was Jeroen Bos uitgenodigd om het met de deelnemers over de visie van de gemeente Dordrecht op Verhuur van ruimte in schoolgebouwen te hebben.

 

De doelstelling van de gemeentelijke beleidsregels is helderheid en transparantie geven ten aanzien van de verhuur van ruimtes in schoolgebouwen. De deelnemers concludeerden dat het goed is wanneer gemeenten bepaalde keuzes maken ten aanzien van dit onderwerp. Dit biedt duidelijkheid voor alle partijen en scheve gezichten worden voorkomen. De keerzijde is echter wel dat men kan twisten over de inhoudelijke keuzes die zijn gemaakt. 

 

Uitspraak Raad van State inzake Brunssum

Over de zaak Brunssum is al veel gezegd. Ook in deze bijeenkomst ging het weer over de zaak. Daarbij is de algemene constatering dat het er niet duidelijker op wordt. De zaak Brunssum is op meerdere manieren te interpreteren. Er is meer behoefte aan zaken die bij de Raad van State terecht komen, zodat beter begrepen kan worden wat de wetgever eigenlijk bedoeld.

 

Ga met elkaar in gesprek!

Het is dan ook zaak dat partijen met elkaar in gesprek gaan en op goede voet een huurprijs met elkaar afspreken. Het is daarbij zaak gezamenlijke doelen te vinden. Zo zullen in krimpregio’s, waar sprake is van ontgroening, de factoren voor het vaststellen van een reële huurprijs anders liggen dan in gebieden waar dit niet speelt. In krimpregio’s zijn het op peil houden van de leefbaarheid en het voorzieningenniveau meer leidend dan in regio’s waar sprake is van een toenemend aantal kinderen.

 

Vanuit de groep blijkt er daarbij behoefte te zijn aan casussen of een bijeenkomst die ingaat op het omgaan met huurtarieven voor onderwijs en opvang in krimpregio’s

 

Commercieel verhuren in leegstaande leslokalen

Door middel van een ingebruikname overeenkomst tussen de gemeente en het schoolbestuur wordt een prima weg gevonden om leegstaande leslokalen commercieel te verhuren. In de ingebruikname overeenkomst moet worden geregeld dat het schoolbestuur als het ware juridisch eigenaar is.

 

De ervaring leert daarbij dat het doorgaans eenvoudiger is met ZZP‘ers (kortlopende) huurcontracten af te sluiten, dan met grotere organisaties.

 

Hoogte van de huur - uniformiteit vs. diversiteit

Een uniform vastgestelde huur binnen een gemeente biedt viel transparantie. Echter, niet elke locatie is vergelijkbaar, gelet op ligging, samenwerkingspartners en kwaliteit van het pand. Gezien deze aspecten is het bepalen van een huurprijs maatwerk en is uniformiteit een lastig star issue.

Een uitzondering hierop vormt wellicht het principe ‘huur naar omzet’. Zo kan worden bepaald dat een kinderopvang circa 10-12% van de omzet afdraagt als huurlasten. Het is dan wel van belang dat de omzet transparant wordt bepaald. Is dit op basis van omzetverwachting of behaalde omzet? En gebaseerd op een periode van een maand, kwartaal of jaar?

 

Dubbelgebruik

Gaven circa vijf jaar geleden BSO organisaties nog de voorkeur aan een eigen gebouw, momenteel is dit omgeslagen naar een voorkeur voor dubbelgebruik. Door alle type opvang heen vormt integraliteit het sleutelwoord. Ruimtes voor kinderen moeten centraal staan, zowel bij klein- als grootschalige organisaties.

 

De huur dient dan naar ratio van het gebruik bepaald te worden. Dit kan per uur, per dagdeel of per dag.

 

Actiepunten voor verdieping

Na een levendige discussie werden de volgende punten benoemd ter verdieping:

• Hoe zien beleggers de waarde van kinderopvang?
• Zijn er meer gemeentes met uniform huurbeleid en hoe verhouden deze zich tot elkaar?
• Hoe gaan we (creatief) om met krimp en leegstand?
• Ervaringen met het aanbesteden/tenderen van kinderopvang.

Ook meedoen?

Wilt u in het vervolg ook meedoen? Lees hier over de activiteiten van de groep en de mogelijkheid u aan te sluiten.

 

Meer informatie

Zie de infopagina over huur en medegebruik