Corona zet exploitatie onder druk

Edwin van der Werff De vastgoedexploitatie van zorginstellingen komt onder druk als het coronavirus lang aanhoudt, blijkt uit onderzoek van Bouwstenen.

Meer dan de helft van de instellingen die aan het onderzoek heeft meegedaan verwacht dat ze door de coronacrisis anders met hun vastgoed moeten omgaan. In eerste instantie konden ze eenvoudige aanpassingen verrichten, maar op termijn zijn structurele aanpassingen nodig.

Effect op exploitatie

De meerderheid van de respondenten geeft aan dat de coronacrisis effect heeft op de exploitatie van hun zorgvastgoed. Zo verwachten ze dat investeringen nodig zijn om gebouwen geschikt te maken en isolatievoorzieningen aan te houden, terwijl inkomsten wegvallen door de beperkte bezetting. Als het coronavirus langere tijd blijft, komt daarmee de exploitatie van zorgvastgoed onder druk.

Aan het onderzoek van Bouwstenen naar de effecten van het coronavirus op strategische vastgoedkeuzes deden 11 zorginstellingen en 5 corporaties mee. Samen zijn ze goed voor circa 2 miljoen vierkante meter vastgoed, de meeste respondenten hadden meer dan 20 gebouwen in hun portefeuille. De respondenten waren vrijwel gelijk verdeeld over de GGZ, de ouderenzorg en de VGZ. Zij werden in een enquête en tijdens een kwalitatief gesprek gevraagd naar de effecten van de coronacrisis op hun zorgvastgoed.

Directe effecten

Alle instellingen behalve één ondervonden directe effecten van de coronacrisis en troffen tijdelijke maatregelen om zorg te kunnen blijven leveren. Vrijwel alle instellingen openden tijdelijke locaties of afdelingen voor positief geteste cliënten en deden aanpassingen om veilig bezoek mogelijk te maken. In enkele gevallen werden locaties juist gesloten, veelal locaties voor dagbesteding.

De instellingen verwachten op korte termijn structureel lagere inkomsten als gevolg van leegstand bij ambulante zorg en dagbesteding. “Doordat de dagbesteding zo goed als stil heeft gestaan, is er een enorm productieverlies met financiële consequenties tot gevolg”, aldus Edwin van der Werff, procesmanager van Ons Tweede Huis en één van de respondenten.

Andere planning onderhoud

Corona schopte de planning voor het beheer en onderhoud van het vastgoed in de war: onderhoud moest naar voren gehaald worden of juist uitgesteld. Instellingen moesten strakker onderscheid maken tussen wat essentieel en onvermijdelijk onderhoud was, en welk onderhoud op zich kon laten wachten om zwaar belaste organisaties tijdelijk te ontzien. Als gevolg van de coronacrisis verwachten instellingen sneller dan gepland renovaties uit te voeren, om bijvoorbeeld aanpassingen in klimaatsystemen door te voeren.

Van der Werff: “We waren net met de uitrol van een duurzaamheidsstrategie bezig, maar nu lopen we vast in dit soort keuzes. Worden investeringen op duurzaamheidsgebied wellicht on hold gezet? Dat is nu erg lastig in te schatten.”

Lange termijn

Over de gevolgen van corona op zorgvastgoed op de langere termijn zijn de zorginstellingen verdeeld. Iets meer dan de helft van de organisaties denkt dat corona ook de strategische keuzes op de langere termijn gaat beïnvloeden; iets minder dan de helft denkt van niet, en een klein deel weet het nog niet.

De instellingen die veranderingen op de lange termijn zien, verwachten dat als de anderhalve meter samenleving voortduurt, ze in eerste instantie de activiteiten voor dagbesteding en de plek waar de zorg wordt verleend anders moeten invullen. Als thuiswerken de norm blijft, wordt de bezetting op kantoren lager en is een kleiner kantooroppervlak gewenst.

Ruimer en flexibeler

De rest van de instelling verwachten ze ruimer en flexibeler op te moeten zetten. Bijvoorbeeld door bredere gangen aan te leggen en meerdere entrees te creëren. Ook willen instellingen snelheid kunnen maken wanneer meerdere bewoners of cliënten in quarantaine moeten, bijvoorbeeld door een sluis te plaatsen of door aparte ruimtes in te richten.

De nadruk zal komen te liggen bij eenpersoonskamers waar nu op sommige plekken nog wordt gewerkt met meerpersoonskamers, bijvoorbeeld in de nachtopvang voor dak- en thuislozen. In andere delen van de zorg verwacht men vaker voor individueel sanitair te kiezen in plaats van gedeeld sanitair. Om de bestaande gebouwen in de toekomst te kunnen blijven gebruiken, zijn investeringen vereist.

Tussenvorm voor ouderen

De verwachtingen lopen uiteen of corona zorgt voor een tekort aan plekken in verpleeghuizen of juist een teveel. Enerzijds kan het zijn dat verpleeghuizen de bewonersaantallen terugschroeven, om meer ruimte per bewoner te creëren. Anderzijds kijken ouderen door de coronacrisis wellicht anders naar verpleeghuizen dan voorheen, en zijn ze misschien minder geneigd naar een verpleeghuis te gaan.

In beide gevallen betekent het dat in de ouderenzorg de behoefte aan tussenvormen voor wonen en zorg verder zal toenemen. Kleinschalige en zelfstandige woonvormen, die een tussenstap vormen tussen thuis wonen en het verpleeghuis. Door hun opzet zijn deze tussenvormen wellicht ook minder gevoelig voor virusuitbraken dan volledig intramurale locaties.

Grotere groepen

Voor cliënten met een zorgindicatie verwachten instellingen en corporaties grotere groepen te moeten creëren om financieel gezond te blijven. Clustering kan de exploitatie verbeteren en met de komende economische crisis wordt dit als noodzakelijk gezien. Vormen voor gemengd wonen worden daarbij als kansrijk gezien.

Een van de respondenten denkt dat de kleine groepen vrij snel worden opgeschaald naar meer dan 40 bewoners. Dat wordt dan een business case en is ook qua personele bezetting een uitkomst. Echter is zelfstandig wonen duur en heeft de coronacrisis versterkt dat er meer geclusterd moet worden. Overheden zullen daarom voorzichtig zijn met opschalen, maar met de huidige tarieven is dat volgens de respondenten nauwelijks haalbaar.

Weinig verandering

Zorginstellingen die niet verwachten dat corona invloed heeft op hun strategische vastgoedkeuzes op langere termijn, zien vooralsnog geen noodzaak hun vastgoed aan te passen. Enerzijds komt dat omdat de bestaande huisvesting ook in tijden van corona goed bleek te functioneren. Dit was meestal het geval bij moderne gebouwen. Anderzijds verwacht men snel terug te kunnen naar de oude situatie zodra corona onder controle is. Moet je dan gaan investeren in een mogelijke volgende pandemie?

Zo zegt Edwin van der Werff: “Het is aannemelijk dat er in de toekomst vaker een pandemie kan ontstaan. Moeten we hier altijd rekening mee blijven houden? Wij neigen naar niet te grote aanpassingen bij de locaties, behalve op het gebied van ventilatie.”

Als een dergelijke pandemie eens in de tien jaar voorkomt en enkele maanden duurt, verwacht men het met tijdelijke maatregelen op te lossen. Maar als het een paar keer per jaar is, gaat het lonen om structurele maatregelen te treffen. Hierbij zal ook meespelen hoe gemeenten en zorgkantoren zullen omgaan met de financiering.

Verduurzaming

De vraag is hoe tegelijkertijd aan de effecten van corona en een verduurzamingsstrategie gewerkt kan worden. Past dat wel in de financiële mogelijkheden? Opvallend genoeg konden locaties die zorginstellingen zelf als 'goed' kwalificeren ook de tijdelijke consequenties van corona makkelijker opvangen. Dat zit dan bijvoorbeeld in meer ruimte, meer vierkante meters per persoon en eigen sanitair.

Vooral voor dagbestedingslocaties is het zeer problematisch dat structureel minder mensen in dezelfde ruimte mogen. De vraag is dan of het programma van eisen structureel aangepast moet worden. Ook duurzaamheidseisen spelen daarbij mee: zo hebben kleinere locaties vaak andere ventilatiesystemen dan de centrale luchtbehandeling in grote gebouwen. Ten aanzien van de eisen voor nieuwbouw verwacht men dat er gekozen gaat worden voor een ruime opzet en voor flexibeler in te zetten ruimtes.

Meer coördinatie

De meeste instellingen en corporaties zijn tijdens de coronacrisis zelf gaan uitzoeken welke aanpassingen ze moesten doen. Zo zochten ze zelf naar snelle antwoorden over luchtkwaliteit en ventilatie. ‘Het wiel wordt vaak opnieuw uitgevonden’, was dan ook de tendens. Ze hebben behoefte aan meer coördinatie tussen en binnen sectoren.

“Wij willen als corporatie meer samenwerking zoeken”, zegt Sandy van Marrewijk, regisseur sociaal wonen van woningcorporatie Vidomes. “Corona zorgt ervoor dat iedereen gericht is op de eigen situatie en deuren gaan nu snel dicht aangezien financiën onder druk staan, ook bij gemeenten. Juist in deze tijd is samenwerking van belang.”

Meedoen?

Dat kan. Door mee te doen met het netwerk zorgaccommodaties of een van onze andere netwerken.

Op 13 oktober 2020 organiseren wij een bijeenkomst over nieuwe woon-zorgconcepten. Als lid van het netwerk Zorgaccommodaties kunt u hier gratis aan deelnemen.

Wordt partner van Bouwstenen. Samen kunnen we meer.