Toekomstbestendigheid vraagt traditie

Traditie en vakmanschap waren de meest gevallen woorden tijdens een discussie over toekomstbestendig maatschappelijk vastgoed op 17 juni 2011. Geen toekomst zonder traditie.

Op initiatief van Bouwstenen kwamen op 17 juni verschillende partners bijeen om te zoeken naar een doorbraak in Toekomstbestendig vastgoed. Eind vorig jaar werd dit thema opgenomen in de Agenda Maatschappelijk Vastgoed 2011. Een reden om dit punt ter sprake te brengen onder de partners van Bouwstenen. Startvraag was: "Veel school- en zorggebouwen halen de 40 jaar niet; ook bij recente MFA's wordt getwijfeld over de houdbaarheid op lange termijn. Wie geeft een scherpe analyse van de belemmeringen. Liggen die in de sfeer van kennis, cultuur, belangen of nog ergens anders?"

Observaties

Voorafgaand aan de partnerbijeenkomst heeft deze vraag op de LinkedIn groep van Bouwstenen al de nodige discussie losgemaakt. Tijdens het partnergesprek werd hierop voortgeborduurd en zijn de volgende observaties gedeeld:

1. Vooral het maatschappelijk vastgoed gebouwd tussen 1950 en 1980 heeft lage kwaliteit. Deze gebouwen worden vaak voortijdig gesloopt. Veel van die gebouwen zijn gerealiseerd volgens strakke programmatische eisen die letterlijk en figuurlijk in beton zijn gegoten. Op het moment dat er nieuwe eisen worden gesteld, verliezen deze gebouwen hun bruikbaarheid en daarmede hun waarde.
2. In jaren dertig is - ondanks de toenmalige crisis! - toekomstgericht gebouwd: gebouwen zijn onverminderd populair. Gebouwen in de jaren dertig (en daarvoor) kwamen tot stand dankzij sterke bestuurders en vakkundige architecten. Een ogenschijnlijke paradox: gebruikers en omwonenden werden niet betrokken, en toch worden deze gebouwen door gebruikers en omwonenden het hoogst gewaardeerd.  
3. Maar de jaren dertig liggen achter ons. De autoritaire bestuursstijl van toen wordt nu niet meer geaccepteerd. Hoe visionair dan ook. Gebruikers en belanghouders dienen belangrijke rol te spelen. Maar welke? Gebruikers en belanghouders baseren zich vaak op de dingen waar ze vertrouwd mee zijn, op de wereld van vandaag. Dit vraagt empathische ontwikkelaars en ontwerpers die de wereld van morgen kunnen verbinden met wat mensen (nu) van waarde vinden.
4. Vanaf de jaren tachtig is technisch veel beter gebouwd, maar ook het functioneren van deze gebouwen wordt betwist. Maken we gebouwen niet teveel voorwerp van allerlei maatschappelijke ambitie? Willen we het fysieke niet teveel met het sociale verbinden?
5. Toekomstbestendigheid lijkt op de eerste plaats een kwestie van kwaliteit. De praktijk leert ons dat veel karakteristieke gebouwen een nieuwe bestemming krijgen. Gebouwkenmerken die niet helemaal passen neemt men dan graag voor lief. Investeren in flexibiliteit wordt overschat, schuifwanden blijven vaak ongebruikt en schoolwoningen suboptimaal. Maak gebouwen liever (te) ruim ... en vooral mooi.

Als centrale conclusie werd getrokken dat we over onvoldoende lerend vermogen beschikken. Van specifieke onderdelen weten we veel, maar 'het geheel' proberen we steeds weer uit te vinden Er ontbreekt een duurzame traditie waarop we verder kunnen bouwen, collectieve beelden van wat goed en wat fout is, die voortdurend getoetst en aangescherpt worden. We hebben behoefte aan nieuwe vormen van ambachtelijkheid en vakmanschap. We laten ons voortdurend meeslepen door hypes en halve waarheden. Altijd de blik naar voren, geen tijd voor reflectie.

Zeven stappen

Op basis van observaties en centrale conclusie is door de gespreksdeelnemers een 'strategie' in zeven stappen geformuleerd.

1. Kijk eens wat vaker terug. Wat ging er goed en wat ging er fout, welke ambities werden beoogd en zijn uiteindelijk gerealiseerd, en wat is bijvoorbeeld het waardeverloop van het betreffende object geweest?
2. Raak met elkaar in gesprek over voorzieningen. Wat heeft een gebied (buurt, wijk, dorp, regio) nodig, wat willen de (toekomstige) bewoners? Stel met burgers, bedrijven en instellingen een maatschappelijke structuurschets op. Daarmee wordt een aantrekkelijke voedingsbodem gecreëerd voor ondernemers en investeerders
3. Benadruk waarde van vastgoed. Beschouw vastgoed niet op eerste plaats als kostenpost maar als middel om zowel waarde voor het primaire proces te creëren als voor het verzorgingsgebied. Deze dubbele functie onderscheidt maatschappelijk vastgoed van ander vastgoed. Maatschappelijk vastgoed als katalysator van gebruik en gebied.
4. Daag vastgoedinvesteerders uit. Zoek naar vastgoedinvesteerders die de competenties en drive hebben om met de gedefinieerde opgave aan de slag te gaan. Ga niet trekken aan partijen die eigenlijk niet willen. Stel vastgoedinvesteerders in staat iets te verdienen, geef ze de ruimte. Er is geen 'ultieme' partij voor maatschappelijk vastgoed. Gemeenten, woningcorporaties, marktpartijen en maatschappelijke instellingen komen allemaal in aanmerking.
5. Zoek naar waardevast concepten met bijbehorende verdienmodellen. Dit kunnen zowel permanente oplossingen zijn (Solids, Groothandelsgebouw, e.d.) als tijdelijke oplossingen ("de Meeuw"). Zorg in ieder geval voor een sluitende business case, waarbij investering en exploitatie bij elkaar komen.
6. Ontwikkel de exploitatiefunctie. De exploitatiefunctie is een schakel die in de bouw- en vastgoedketen onderontwikkeld is. Gebruikers van maatschappelijk vastgoed worden steeds mobieler, dat geldt ook voor hun personeel. Dit vraagt om facilitaire organisaties en andersoortige intermediairs die zorgen voor gastvrijheid en een goede bezetting.
7. Ga (over)specialisering van het bouw- en vastgoedproces tegen. Een goed functionerend gebouw is niet de optelsom van alle denkbare belangen en disciplines. Verre van dat. Maak kleine teams met voldoende conceptueel en integrerend vermogen.

Functioneringsgesprekken voor gebouwen

Wat kan Bouwstenen voor Sociaal doen om toekomstbestendig vastgoed te bevorderen? Als één van de opties werd genoemd om met behulp van 'critical friends' de performance van bestaande gebouwen te evalueren: functioneringsgesprekken voor gebouwen. Zo'n initiatief paste goed bij de sfeer van de bijeenkomst. Wie traditie wil opbouwen, moet eerst leren van het verleden.

Aan het gesprek op 17 juni 2011 namen deel: Sandra van de Weerdt (Asset), Peter Tempelman (Amsterdam School of Real Estate), Jan Kappers (gemeente Enschede), Jan Arie de Gier (Brabant Wonen) Bert Runhaar en Jan Hoek (gemeente Amsterdam), Marc van Leent (Wijkplaats) en Ingrid de Moel (Bouwstenen voor Sociaal).