aanmelden nieuwsbrief

Mfakaart button

Zoeken

vastgoedmanagement

1.6 Afwijkingen

 

Keurmerk ChefproofAfwijkingen van vastgesteld beleid worden altijd aan het College van B&W, en eventueel vervolgens aan de gemeenteraad, voorgelegd. 

 

2. Portefeuillesturing

Onder 'portefeuillesturing' worden alle strategische activiteiten verstaan die gericht zijn op (lange termijn) sturing en optimalisatie van vraag en aanbod van vastgoed. Het gaat daarbij om vragen als:

2.1 Portefeuillemanagement

 

Keurmerk ChefproofBinnen de gemeentelijke organisatie is iemand aanspreekbaar op de portefeuillesturing/het portefeuillemanagement.

 

De portefeuillemanager zorgt voor uitvoering van de volgende taken:

2.2 Onderverdeling vastgoedtypen

Keurmerk ChefproofIn de communicatie en gegevensuitwisseling rond het gemeentelijk vastgoed wordt de indeling gebruikt zoals die in het BBV is voorgeschreven. Eventueel worden voor specifieke beleidsdoelen aanvullende afspraken gemaakt.

 

2.3 Beoordeling bezit

Keurmerk ChefproofBij concrete besluiten over aankoop, periodiek heroverwegen, verhuur of afstoten van vastgoed wordt op basis van (minimaal) zes indicatoren de prestatie van de objecten in kaart gebracht. De zes prestatie-indicatoren zijn:

2.4 Hoe om te gaan met leegstand?

Keurmerk ChefproofEr zijn vijf vormen voor ‘hoe om te gaan met leegstand’:

  1. tijdelijke verhuur;
  2. bruikleen;
  3. antikraak;
  4. bewuste leegstand;
  5. innovatieve oplossingen (ingroeihuur, start-ups e.d.).

 

De keuze wordt bepaald op basis van:

2.5 Integrale benadering bij (ver)huur en (ver)koop

Keurmerk ChefproofTen behoeve van een zorgvuldige afweging bij verkoop en verhuur wordt ambtelijk gewerkt vanuit een integrale benadering, vanuit de volgende rollen:

2.6 Hoe om te gaan met verkoop?

Keurmerk ChefproofBij de keuze over al of niet verkoop wordt ingegaan op en rekening gehouden met:

2.7 Risicomanagement

Keurmerk ChefproofVoorstellen voor besluitvorming over vastgoedtransacties worden van een risicoscan en een financieel dekkingsplan voorzien.

 

2.8 Vastgoedexploitatie

Keurmerk ChefproofHet uitgangspunt van de gemeentelijke vastgoedexploitatie is dat het een gesloten systeem is. Dit betekent dat de aan vastgoed gerelateerde kosten in principe uit de huurinkomsten worden gedekt, tenzij anders afgesproken.

 

De huur wordt in principe wel/niet bij de gebruiker in rekening gebracht.

 

2.9 Investeringen en verkoopopbrengsten

 

Keurmerk ChefproofDe investeringen in en de verkoopopbrengsten van het vastgoed komen ten laste van de exploitatie van de vastgoedafdeling.

 

Toelichting
Indien het vastgoed is ondergebracht bij de beleidsafdelingen komen de investeringen en verkoopopbrengsten uiteraard ook bij de beleidsafdelingen.

3. Accountmanagement

Accountmanagement betreft alle activiteiten die gericht zijn op het voldoen aan de klant/gebruikersvraag, het optimaal benutten van de objecten in de portefeuille, het vasthouden en verwerven van nieuwe huurders, het verlengen van de levensduur van objecten, het afsluiten van overeenkomsten/huurcontracten, financiën per object, et cetera. Vragen die hierbij aan de orde zijn, zijn:

3.1 Accountmanagement

Keurmerk Ter discussieBinnen de gemeentelijke organisatie is minimaal één persoon aanspreekbaar op het accountmanagement.

 

De accountmanager;

3.2 Recht van opstal

Keurmerk ChefproofEen recht van opstal wordt gevestigd als op gemeentelijke grond een opstal staat/komt die geen eigendom van de gemeente is. Indien een recht van opstal wordt gevestigd, gelden de volgende voorwaarden:

3.3 Contractbeheer

Keurmerk ChefproofAfspraken met de huurder/exploitant c.q. gebruiker worden vastgelegd in een standaard huurovereenkomst (gebaseerd op de standaards van de ROZ), een dienstverleningsovereenkomst, danwel een bruikleenovereenkomst. Daarbij gelden in principe de volgende uitgangspunten:

 

3.4 Huurprijs (methodieken)

Keurmerk ChefproofVoor de verhuur van ruimte wordt in principe uitgegaan van kostprijsdekkende huur, tenzij de huurder geen beleidsondersteunende activiteiten ontplooit. In dit laatste geval en bij ondernemingen wordt een marktconforme huur gehanteerd.

 

3.5 BTW-regimes

Keurmerk ChefproofVoortvloeiend uit de wet geldt dat afhankelijk van het wel of niet plaatsvinden van belaste activiteiten in het gebouw, de huurprijs wel of niet met BTW is belast. Hoofdregel is dat de verhuurder de BTW niet kan verrekenen en de huurprijs niet wordt belast.

 

3.6 Bankgarantie en waarborgsom

 

Keurmerk ChefproofEen bankgarantie heeft de hoogte van drie maanden huur en wordt alleen aan commerciële partijen gevraagd indien de huursom (of de totale huursom van diverse locaties tezamen die gehuurd wordt door één partij) groter of gelijk is aan € 50.000,- per jaar.

 

3.7 Aanpassen, uitbreiden en verduurzamen

Keurmerk ChefproofBij een wens van de eigenaar of huurder tot aanpassing, uitbreiding of verduurzaming van een gebouw wordt in eerste aanleg een quick scan uitgevoerd naar de technische haalbaarheid en de (financiële) consequenties voor de waarde van het gebouw voor de eigenaar en huurder.

3.8 Activeren, afschrijven en afwaarderen

Keurmerk ChefproofActiveren, afschrijven en waarderen geschiedt conform de artikelen en bepalingen uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), artikel 59 tot en met artikel 65, en de door de gemeente vastgestelde afschrijvingstermijnen.

 

4. Levenscyclusbeheer

Bij levenscyclusbeheer gaat het om alle activiteiten die gedurende de levensloop van een vastgoed moeten worden uitgevoerd in verband met wet- en regelgeving, technische instandhouding, verduurzaming, waardebehoud en levensduurverlenging. Vragen die hierbij spelen zijn bijvoorbeeld:

4.1 Onderhoudsmanagement

 

Keurmerk Ter discussieBinnen de gemeentelijke organisatie is minimaal één persoon aanspreekbaar op het onderhoud en/of de contracten met een externe onderhoudsdienst.

 

Deze persoon/dienst die het onderhoud uitvoert:

4.2 Verantwoordelijkheid eigenaar-gebruiker

 

Keurmerk ChefproofDe eigenaar van het vastgoed is verantwoordelijk voor het eigenaarsonderhoud en de huurder/gebruiker is verantwoordelijk voor het gebruiksonderhoud.

 

4.3 Conditie en onderhoudsniveau

 

Keurmerk ChefproofDe conditie van de gebouwen wordt gemeten en geregistreerd op basis van de huidige NEN 2767 ´Conditie meten voor gebouw en installatiedelen’.

 

Het minimale conditieniveau is 3 (= voorbeeld), tenzij anders wordt afgesproken in een management-, huur- of gebruikscontract.

 

4.4 Eigenaarsonderhoud

Keurmerk ChefproofEr worden twee vormen van eigenaarsonderhoud onderscheiden.

4.5 Planmatig onderhoud

Keurmerk ChefproofVoor het planmatig onderhoud wordt gewerkt aan de hand van een meerjaren onderhoudsplan, dat:

4.6 Niet-planmatig onderhoud

Keurmerk ChefproofVoor niet-planmatig onderhoud (schade, klachten, meldingen) wordt ………… (zelf invullen wat georganiseerd en hoe betaald).

 

Toelichting
Ook hier is het voor huurders/gebruikers van belang waar ze zaken rond schade en klachten kunnen melden en hoe ermee wordt omgegaan.

 

4.7 Verduurzamen van vastgoed

Keurmerk ChefproofVoor het verduurzamen van het vastgoed wordt gestreefd naar ………… (kies doelstellingen; bijvoorbeeld op basis van Energieakkoord).

 

4.8 Functionele aanpassingen

Keurmerk ChefproofEr wordt van uitgegaan dat een gebouw na ...... jaar functionele aanpassing behoeft en dat die aanpassingen niet passen binnen het reguliere onderhoud.

 

4.9 Wet- en regelgeving

Keurmerk ChefproofAls wet- en regelgeving inzake het verhuren van bedrijfsruimten wijzigt, dan komen de aanpassingen daar waar sprake is van verhuur van bedrijfsruimten voor rekening van de verhuurder met uitzondering van de wet- en regelgeving die betrekking heeft op het gebruik.

 

4.10 Onderhoudsvoorziening

Keurmerk ChefproofDe kosten voor planmatig onderhoud worden betaald uit de onderhoudsvoorziening die wordt gevoed met een jaarlijkse normdotatie. De jaarlijkse normdotatie is het gemiddelde bedrag over tien jaar op basis van de meerjaren onderhoudsplanning (MJOP).

 

4.11 Overige voorzieningen

Keurmerk ChefproofDe extra investeringen voor verduurzaming en functionele aanpassingen worden betaald uit ………… (zelf invullen).

 

Toelichting
Deze kosten kunnen worden gezien als (extra) investering en kunnen een plek krijgen in het meerjaren investeringsplan.

 

5. Facilitair management

Het facilitair management bevat alle activiteiten die door de huurder/gebruiker worden uitgevoerd ten behoeve van het gebruik van het gebouw, zoals ruimtegebruik, roostering, zalenverhuur, beveiliging, schoonmaak en gebruikersonderhoud. Vragen die hierbij aan de orde komen zijn: 

5.1 Verantwoordelijkheid huurder/gebruiker

 

Keurmerk ChefproofDe huurder van het gebouw is verantwoordelijk voor de inhoudelijke activiteiten en de gebruikersexploitatie, tenzij hierover andere afspraken worden gemaakt.

 

5.2 Facilitair management

Keurmerk Ter discussieVoor elk gebouw is iemand of een organisatie aanspreekbaar op het facilitair management.

 

Deze persoon/organisatie:

5.3 Voorwaarden voor gebruik

Keurmerk ChefproofAan de gebruiker/exploitant kunnen voorwaarden voor gebruik worden meegegeven ten aanzien van:

  • prioritering bij medegebruik en verhuur van zalen/ruimtes;
  • tariefstelling bij verhuur van ruimtes;
  • duurzaam gebruik van gebouw en faciliteiten.

 

5.4 Adequate organisatie en exploitatie

 

Keurmerk ChefproofDe gebruiker richt zijn organisatie en exploitatie zo in dat de beoogde maatschappelijke meerwaarde kan worden gerealiseerd. Ze legt daarover verantwoording af aan haar eigen toezichthouders en (aanvullende) maatschappelijke financiers. 

 

5.5 Exploitatie horeca

Keurmerk ChefproofDe gemeente exploiteert in principe zelf geen horeca. Indien horeca van toegevoegde waarde is en dit niet de expertise van de gebruiker(s) is, wordt gezocht naar een passend horecaconcept en een bijbehorende horecaondernemer.  

 

5.6 Passend contract

Keurmerk ChefproofAfspraken tussen de eigenaar/exploitant en gebruiker(s) van een gebouw worden altijd in contracten vastgelegd die passen bij het doel, de aard en de inhoud van de bedoeling.

Pagina's

Abonneren op vastgoedmanagement

Snel naar

Partner worden?

Corona