Slow transformation

Langdurige anti-kraak is geen (structurele) oplossing. Bijgaand een rekenvoorbeeld hoe in tijden van crisis toch een leegstaand pand te ontwikkelen en de kosten te dekken. The slow way.

Het rekenvoorbeeld dat Marijn Dekker (HEVO) inbrengt tijdens een Bouwstenen-bijeenkomst over het wegwerken van de overmaat komt weliswaar uit de kantorenbranche, maar is ook goed te gebruiken voor maatschappelijk vastgoed.

Structureel antikraak
Marijn: “In het verleden werd bij leegstaand vastgoed vaak een anti-kraakorganisatie ingeschakeld. Deze zocht op haar beurt een paar bewoners die het gebouw ‘bewaakten’. Zolang dat vervolgens niet jaren duurde, was dat een uitstekende oplossing. Echter, door de ontwikkelingen in de samenleving en de economie, blijkt deze tussenoplossing een structurele oplossing te worden. En dat is onwenselijk.”

Vanuit die situatie is een aantal leegstandsbeheerders actief om dit op een alternatieve wijze in te vullen. Doel daarbij is om voor eigenaren in ieder geval bepaalde basisinkomsten te creëren; een essentieel ander doel dan voorkomen dat het gebouw gekraakt wordt.

De ZP’er-trend
Bij die invulling wordt ingespeeld op de trend van het toenemende aantal Zelfstandige Professionals (ZP’ers) dat de keukentafel als kantoor ontgroeid is en met een zeer gering budget op zoek is naar een eenvoudige werkplek. Het achterliggende idee is om zo veel mogelijk gebruikers in het gebouw te krijgen, in plaats van een of twee antikrakers.

Inkomsten investeren
Veelal wordt geadviseerd de inkomsten weer in het gebouw te investeren (nieuw tapijt, schilderwerk e.d.). Hierdoor verloedert het vastgoed minder en ontstaat er een aangenamer beeld voor de omgeving.

Renderend rekenen
Bijgaand voorbeeld laat zien dat het geen gekkigheid is, maar dat deze manier van werken leidt tot (extra) inkomsten voor de eigenaar. Naast de eenmalige opstartkosten, laat de berekening zien dat een leegstaand kantoor van 3.000 m2 en circa 100 kamers bij een dekkingsgraad van 70% al beduidend meer oplevert dan wat aan vaste kosten betaald moet worden.

Marijn: “Je kunt dit rekenvoorbeeld natuurlijk nooit één op een vertalen naar je eigen case. Alles wordt bepaald door het gebouw en de lokale omstandigheden. Maar het lijkt wel een interessante manier om leegstaand vastgoed op een relatief eenvoudige wijze te laten renderen.”

Meer informatie

• Rekenvoorbeeld ‘Businesscase alternatieve invulling leegstand’ (Hevo, juni 2014)
• Informatiepagina Herbestemmen, transformeren en renoveren

Bouwstenen-activiteiten

• Werkgroep Wegwerken Overmaat
• Netwerk Vastgoedprofessionals met bijeenkomst 26 september 2014 over nieuwe ontwikkelingen in het leegstandsbeheer