Recensie: Rekenen op herbestemming

Is de titel van het boek van Sander Gelinck en Frank Strolenberg. Thomas Vernooy las het boek en schreef er een recensie over voor de achterban van Bouwstenen.

Het is geen wonder dat Bouwstenen er tijdens haar Najaarsbijeenkomst in december 2014 en Pakhuis De Zwijger in januari 2015 voor hebben gekozen de presentatie en bespreking van het boek ‘Rekenen op Herbestemming’ in hun programmering op te nemen. Het boek, eind 2014 verschenen, gaat namelijk over een actueel en complex thema. Actueel, want ontwikkelen en verkopen is als verdienmodel niet meer dominant en herbestemming wordt meer regel dan uitzondering. En complex is het zeker, want wie is er nou niet benieuwd hoe je zo’n herbestemming financieel rondkrijgt?

Voorbeelden van maatschappelijk vastgoed
Het boek had de interesse van Bouwstenen, omdat diverse voorbeelden van herbestemming van maatschappelijk vastgoed de revue passeren. Specifiek levert het boek met zijn ontwikkelkijk in de keuken een verhelderende bijdrage aan de discussie over thema’s uit de Agenda Maatschappelijk Vastgoed  2015, zoals ‘wegwerken van de overmaat’, ‘transformeren en verduurzamen’, ‘meer makelen’ en ‘waarderen en afschrijven’.

Heldere structuur
Qua stijl en inhoud is ‘Rekenen op Herbestemming‘ geschikt voor een brede doelgroep. De opbouw met idee, aanpak en cijfers komt terug bij elk herbestemmingsproject. Zo kan de in kantoor- of maatschappelijk vastgoed, industrieel of bijzonder gebouw (kerk) geïnteresseerde lezer er eenvoudig iets van zijn gading uit halen. Maar ook de herbestemming-professional die informatie zoekt over initiatiefnemer, gebruiker, investering, financiering, exploitatie en rendement komt aan zijn trekken. Een apart deel van het boek is hieraan gewijd. Helaas blijft de voor de functiewijziging benodigde ruimtelijke procedure onderbelicht.

Slimme ontwikkelstrategieën
Het boek geeft inzicht in de ontwikkelstrategie, de manier waarop de ontwikkelaars de financiering van vaak enkele miljoenen rondkregen (met derden) en hoe men het vastgoed wist te verduurzamen. Deze initiatiefnemers laten verder zien dat je door zèlf te makelen en je te focussen op multifunctioneel gebruik er goed in slaagt de leegstand te bestrijden met transformatie. Op het moment dat de interesse van de markt voor het gebouw is gewekt, is het met het oog op exploitatie zaak die aandacht te laten beklijven. Door slimme marketing, community-building, maar bijvoorbeeld ook door de gebruikers instaphuren te bieden, (ontwikkel-)partners te laten worden, te laten delen in de winst of via een andere vorm van compensatie. Zij verwachten hier van gebruikers enige zelfwerkzaamheid en een bijdrage aan het collectief voor terug.

Open boek
De projecten in het boek zijn voorbeelden van organisaties die ontwikkelen en beheren in één hand houden. Ondanks dat dit een andere financiële betrokkenheid met zich meebrengt, blijkt het lastig ontkomen aan een klassieke financier. Bijna geen van de initiatiefnemers redt het zonder minimaal 50% van de stichtingskosten bij een bank te hebben gefinancierd. Of financiële experts met het boek nieuwe kennis opdoen over financiering achter de projecten en het rendement hierop is de vraag. Bij sommigen verwacht ik wel dat een nieuwe wereld opengaat als zij de moeite nemen zich te verdiepen in wat hun klant vermag, en zijn project financieren op basis van vertrouwen in zijn kunnen, in plaats van puur naar de cijfers te kijken. Dat brengt mij op de hoofdrolspelers van ‘Rekenen op Herbestemming’; de helden die het lef hebben getoond om hun boeken te openen. Als je het boek leest, raak je er van doordrongen dat zij met een persoonlijke betrokkenheid bij hun gebruikers en de ambitie om hun omgeving betekenisvol in te richten niet alleen andere dingen doen, maar ook de dingen anders doen. Zij laten zien dat ideële doelen, zakelijke aanpak en sturen op een business case prima kunnen samen gaan. Hun geheim: zorg voor een goed humeur en bovenal voor goede koffie!

Afboeken; het nieuwe bestaat al
Het einde van de boekbespreking in De Zwijger werd verzorgd door Duco Stadig, voorzitter van het H-team én als oud-wethouder bestuurlijk verantwoordelijk geweest voor dit geslaagde voorbeeld van herbestemming. Hij memoreerde aan de tijd dat kantoren voor € 1.500 p/m² in de boeken stonden en met een huurcontract eronder van eigenaar wisselden en de vertwijfeling van de taxateur over de waarde van een leeg gebouw. Inmiddels is de database van een taxateur gevuld met transacties van gebouwen die geheel of gedeeltelijk een aantal jaren leegstaan en bestaat overeenstemming over de toe te passen afslag in de waardering. Afboeken is - hoe pijnlijk ook - bespreekbaar geworden en dat biedt kansen voor transformatie, aldus de H-team voorzitter. In oktober 2011 laat hij in het blad Binnenlands Bestuur optekenen: “Het bestaande is het nieuwe”. Dat deze ‘goedkope’ voorraad een keer opraakt valt niet uit te sluiten. Ik spreek de hoop uit dat de initiatiefnemers en hun opvolgers de komende jaren zo vakkundig zijn geworden dat zij de uitdaging kunnen oppakken om tegen nieuwbouwprijzen dezelfde kunsten uit te halen.

Auteur: Thomas Vernooy

Meer informatie

• Het boek ‘Rekenen op herbestemming’ (december 2014, NAI010)
• Nieuwsbericht ‘Improviseren kun je leren’, met het algemene verslag van de Najaarsbijeenkomst 2014
• De sessie rond dit boek ‘Transformeren en Renoveren’; beschrijving en onze impressie
• Agenda Maatschappelijk Vastgoed 2015
• Livestream boekbespreking bij Pakhuis de Zwijger
• H-team

Voorbeelden van herbestemmingsprojecten in maatschappelijk vastgoed en bijzondere gebouwen, die in het boek aan bod komen:

• Verzorgingsflat Het Bruishuis in Arnhem

• Verzorgingsflat Akker 71 in Arnhem

• School De Goudse Praktijk in Gouda

• Muziekschool Het Betahuis in Heerlen

• Opleidingsinstituut ACTA in Amsterdam

• De brandweerkazerne in Maastricht

• Klooster en meisjespensionaat Mariënbosch in Nijmegen

• Kerk De Petrus in Vught