Een verklaring van een functioneel verouderde voorraad maatschappelijk vastgoed is te vinden in het systeem; er ontbreekt een herinvesteringsmechanisme.
Het beeld van de functioneel verouderde voorraad komt boven drijven uit een verkenning van de kwaliteit van het maatschappelijk vastgoed, zoals recent is uitgevoerd door bbn in samenwerking met Bouwstenen. Dit beeld kan niet worden verklaard uit de leeftijd van het vastgoed. Een schoolgebouw is gemiddeld 35 jaar oud. In vergelijking met de woningbouw beschikken we over een relatieve jonge voorraad. Meer dan 20% van de onderwijsgebouwen is jonger dan twintig jaar. Bij sport en verpleeghuizen liggen die percentages zelfs nog hoger; 30% resp. 40%. Dat lijkt niet zoveel, maar deze percentages zijn hoger dan bijvoorbeeld bij woningbouw (17%) en gemeentehuizen (14%).
Vroeg oud
Waarom dan toch dat beeld van een verouderde voorraad maatschappelijk vastgoed? Volgens Marc van Leent van de Wijkplaats kan de oorzaak gezocht worden in het ontbreken van een herinvesteringsmechanisme: 'In de exploitatiesystematiek van het maatschappelijk vastgoed zijn doorgaans wel middelen beschikbaar voor het reguliere onderhoud, maar niet voor maatschappelijke veranderingen die vragen om een andere functionaliteit of uitstraling. Het gevolg hiervan is dat het maatschappelijk vastgoed bouwtechnisch op peil is en goed in de verf staat, maar functioneel en economisch verouderd is.'
Budgetgedreven systemen
Een aantal maatschappelijke sectoren kent een budgetgedreven systematiek, waaronder onderwijs en sport en in het verleden ook de zorg. Die systematiek is gefocussed op de realisatie van gebouwen en niet op de exploitatie. Dat zie je bijvoorbeeld heel goed bij de regels rond onderwijshuisvesting. Die zijn gericht op nieuwbouw en houden geen rekening met opfrissen of transformeren. Er ontbreekt een herinvesteringsmechanisme waarmee het aanbod voortdurend afgestemd kan worden op de veranderende vraag.
Vraaggerichte systemen
In vraaggedreven systemen bestaat dit mechanisme wel. Nadat de eerste huurder bijvoorbeeld na tien jaar vertrokken is, wordt het vastgoed markttechnisch aangepast voor de volgende huurder. Deze aanpassing wordt in de nieuwe huur verdisconteerd. Ook als de huurder blijft zitten kunnen huurder en verhuurder overeenkomen om het gebouw te moderniseren of anderzijds aan te passen aan gewijzigde omstandigheden. In die situaties is is er een huurder of koper die beschikt over een eigen huisvestingsbudget dat hij naar eigen inzichten kan inzetten om zijn huisvestingssituatie aan te passen.
Bijgaand schema geeft de invloed van beide systemen op de kwaliteit weer.
Aangezien in grote delen van het maatschappelijk vastgoed gebruikers niet zelfstandig beschikken over huisvestingsbudgetten, en dus voor gewenste aanpassingen niet kunnen betalen - noch als huurder, noch als eigenaar - zijn ze afhankelijk van politiek gestuurde budgetten.
De praktijk daarvan is dat er een proces van versnelde veroudering optreedt. Pas op het moment dat de situatie 'politiek' echt niet meer acceptabel is, komen de benodigde middelen vrij. Dan is vaak sloop-nieuwbouw nog de enige optie. Had dat niet anders gekund?
transformatieopgave vraagt herijking systemen
De relatief snelle veroudering van het maatschappelijk vastgoed stelt opnieuw de systematiek van investeren en exploiteren ter discussie. Moeten we niet van een budgetgedreven systematiek naar een vraagedreven systematiek? Vooral in het primair en voortgezet onderwijs is dit vraagstuk actueel. Er komt daar een grote transformatieopgave op ons af waarvoor de bestaande budgetsystemiek nooit is gemaakt.
Meer informatie
Het onderwerp staat ter bespreking tijdens de bijeenkomst op 7 november 2012.
Zie ook:
- Verkenning kwaliteit maatshappelijk vastgoed
- Verslag van de bijeenkomst over doordecentralisatie
Reactie toevoegen