Uit onderzoek onder 25 herbestemmingsprojecten op financieel vlak blijkt dat herbestemmen geen vetpot is; ook niet met subsidie. Er is vaak tegenslag.
Het onderzoek omvat 25 herbestemmingsprojecten in de periode 2000 - 2009; monumenten en niet-monumenten, vooral (semi)publiek, maar ook een aantal privaat. Het is uitgevoerd door BOEi met medefinanciering van het Nationaal Programma Herbestemming.
Tegenslag
Uit het onderzoek blijkt dat veel van de 25 projecten een laag rendement behalen; zonder financieringslasten gemiddeld 4,6%. Waneer er geld geleend moet worden blijft er weinig over. Maatschappelijk vastgoed doet gemiddeld 5,3%.
Oorzaken van dit lage rendement zijn:
- tegenvallende huuropbrengsten (niet specifiek voor herbestemming)
- langdurige vergunningprocedures (vaak ingewikkelder)
- onbekendheid met het gebouw (onverwachte verrassingen).
Er is geen verband aangetoond tussen de aankoopprijs en het rendement. De onderzoekers vermoeden daarom dat de onvoorziene omstandigheden zich voordoen na de investeringbeslissing.
Subsidie
Zonder subsidie zou het rendement over de 25 projecten ook lager zijn, namelijk 2,9%. De subsidie betreft subsidie voor momunenten, gebiedsontwikkeling en werkgelegenheidsprojecten. De subsidie voor monumenten is niet hoger dan bij gebouwen zonder monumentenstatus. Wel is er een verband tussen de hoogte van de subsidie en de hoogte van de inverstering. Hoe meer subsidie, hoe meer er wordt geïnvesteerd.
Beter rendement
Bij drie projecten bleken bepaalde aspecten het rendement te verhogen, zoals eerst de binnenkant en dan de schil renoveren, blijven verhuren tijdens de renovatie en de renovatie laten uitvoeren door de eigen technische dienst.
Daarbij wordt door de onderzoekers nog gedacht aan de mogelijkheid van cofinanciering en crowdfunding (blijkt niet uit het onderzoek, geselecteerde projecten zijn uitgevoerd tussen 2000-2009).
Commercieel niet interessant
Gezien de hoge renovatiekosten, teruglopende subsidies en financeringsmogelijkheden zijn de herbestemmingsprojecten commercieel niet interessant, is de conclusie op basis van de 25 bekeken projecten. Het risicoprofiel is ook hoog. Daarom wordt in het rapport gewezen op het belang van het opbouwen van een portefeuille waarin risico's worden gespreid en aandacht voor een stabiele huuropbrengst.
Maatschappelijk niet bekeken
In het rapport wordt niet ingegaan op de maatschappelijke waarde van de herbestemming en eventuele meerwaarde voor de omgeving. Ook geeft het geen representatief beeld. Wel geeft het rapport veel cijfers en inzicht in het risico en is daarom een mooie aanvulling op hetgeen er al aan informatie ligt.
Meer informatie
- Het onderzoek: De financiële puzzel bij herbestemming (BOEi, januari 2014)
- Herbestemmen, transformeren en renoveren
- Leegstand
- Website Nationaal Programma Herbestemming
Bouwstenenactiviteiten
- Wegwerken overmaat, over slopen en herbestemmen/transformeren om dat wat over blijft beter te laten renderen (ook maatschappelijk).
- Geen (ver)bouwplan zonder businessplan, voor een reeel beeld van de inkomsten/exploitatiemogelijkheden.
Reactie toevoegen