1704 Gewenste conditie en nieuwe NEN

Regelmatig wordt een bepaalde conditiescore tot doel verheven. Dat kan je als vastgoedbeheerder in een lastig parket brengen. Wel de conditiescore gehaald en toch lekt het dak. Dat levert uiteindelijk een ontevreden klant op. Hij of zij ervaart overlast en vindt dat het gebouw niet voldoet aan de gewenste technische prestatie. Patrick Zeilemaker: ‘Sturen op conditiescore 3 is onzin. Dus neem het ook niet op in je contracten.’

Norm is een communicatiemiddel

Als je het hebt over de gewenste technische prestatie van het gebouw is inspectie aan de hand van NEN 2767 vooral een communicatiemiddel over de veroudering van de belangrijkste bouwdelen van het gebouw en waar de herstelprioriteiten liggen. Het maakt duidelijk wat je gezien hebt. Wees voorzichtig met rucksichtloze inzet van resultaten voor MJOP’s en budgetallocatie.

Relevante decompositie is essentieel

Inspectie met een basis decompositie kan er in resulteren dat je toch niet de informatie krijgt die je wilt. In de standaard decompositie is de vloerafwerking een bouwdeel. Maar zo kan het bij een school wenselijk zijn om verschil te maken tussen de vloerafwerking van de klassen en de gangen.

Natuurlijk keurt een slager zijn eigen vlees

’Wie is er fan van een slager die zijn eigen vlees keurt voordat hij het in de vitrine legt?’, zo vroeg Patrick de deelnemers. De meeste handen gingen omhoog. Dus een onderhoudsbedrijf dat z’n eigen werk controleert of die inspecties uitvoert ter voorbereiding van zijn werk kan prima. Zorg wel voor steekproefsgewijze controle en maak afspraken over wat te doen bij (herhaaldelijk) falen. Gemeente Almere heeft hier goede ervaringen mee.

Conditiemeting zonder risico-inschatting is waardeloos

Alleen een conditiemeting zegt onvoldoende over of het geconstateerde belangrijk genoeg is om op te lossen. Bij een manifest gebrek dient de inspecteur dus ook een inschatting te maken van het risico van het aangetroffen gebrek. Uiteindelijk is het aan de opdrachtgever om te beslissen. ‘Dan stuur je je inspecteurs met nogal een opdracht op pad’, zo reageert een van de aanwezigen. Patrick geeft aan dat ervaren inspecteurs prima kunnen inschatten wat de risico’s van het niet herstellen van het gebrek zijn. Inspecteren is een vak!

Techneuten doen het graag (te) goed

Veel onderhoudsafdelingen hanteren het adagium ‘Als het kapot is moet je het maken’. Patrick Zeilemaker voegt daar graag aan toe: ‘Als iemand er last van heeft’. Thuis schakelt hij de schilder ook pas in als zijn vrouw begint te klagen. Soms is wachten met actie prima te verantwoorden. Bijvoorbeeld bij voorgenomen verkoop van een pand. Belangrijke afweging is wat de risico’s zijn van de geconstateerde gebreken en wat je daar van vindt. Bijlage D van de NEN 2767 biedt daar handvatten voor.

Van haver tot gort

Soms kennen medewerkers ‘hun’ panden zo goed dat ze zich afvragen wat ze met de informatie uit een inspectie moeten. Zij weten toch als beste wat er aan de hand is en wat goed is? Een herkenbaar verhaal. Ook herkenbaar was dat veel van deze medewerkers binnen nu en 3 jaar met pensioen gaan. Dat betekent dat de kennis over de panden ook voor nieuwe medewerkers inzichtelijk dient te zijn.

Ketensamenwerking: kansloos als driver voor bezuiniging

Deze stelling deed nogal wat stof opwaaien. De ervaringen van de deelnemers met ketensamenwerking en resultaatgericht aanbesteden van onderhoud zijn wisselend. Voor deze bijeenkomst off-topic, maar wel vast een mooi bruggetje naar de volgende bijeenkomst ‘Contracten op tafel’ van 29 juni aanstaande. ‘Mag ik ook onze inkoper meenemen? Daarmee hebben we regelmatig discussie over contracten’, aldus een van de deelnemers. Welkom!