Het Kabinet wil de bewegingsvrijheid van corporaties beperken. Wie de voorstellen leest komt tot de conclusie: geen MFA’s, brede scholen en IKC's meer voor corporaties.
Onlangs heeft minister Blok een ‘Novelle’ (Tweede Kamer, 33966) naar de Tweede Kamer gestuurd. De Novelle is een wijziging van de Woningwet. In dit wetsvoorstel wordt het werkdomein van woningcorporaties nader gedefinieerd.
Beperkte mogelijkheden
In de toekomst mogen corporaties alleen in maatschappelijk vastgoed investeren als het gaat om ruimten in de plint van een woongebouw of om losstaande kleinschalige buurthuizen met daarin kleinschalige voorzieningen met een maatschappelijke bestemming, zonder commerciële functies. (Brede) scholen en centra voor jeugd en gezin worden bijvoorbeeld niet meer toegestaan. Datzelfde geldt voor gebedshuizen, gevangenissen, musea, crematoria, gemeentehuizen, filmhuizen, voetbalstadions en brandweerkazernes.
Slechts 10% commercieel
Daar bovenop stelt Blok de eis dat het maatschappelijk vastgoed gelegen moet zijn in gebieden waar de betreffende woningcorporatie veel woningbezit heeft. Ten slotte geldt als voorwaarde dat verhuur plaats vindt aan stichtingen of verenigingen die op de buurt of wijk gerichte activiteiten uitoefenen. Er mag niet meer dan 10% verhuurd worden aan commerciële partijen, zoals bijvoorbeeld huisartsen en kinderopvang.
Multifunctionaliteit wordt gestraft
Wie al die voorwaarden projecteert op het maatschappelijk vastgoed dat corporaties de afgelopen 10 jaar hebben gerealiseerd, komt snel tot de conclusie dat onder het nieuwe gesternte het meest niet meer mag. Corporaties hebben stevig ingezet op multifunctionele wijkcentra. Juist de verscheidenheid van functies en type huurders die dit vastgoed zo waardevol maakt als ontmoetingsplaats, wordt door de nieuwe wet geblokkeerd. Er zit al gauw een functie of huurder bij die niet is toegestaan.
Meer risico’s in plaats van minder
Corporatiebestuurders zullen door de nieuwe wetswijziging niet erg gemotiveerd worden om in nieuw maatschappelijk vastgoed te investeren. Vooral de voorwaarde dat er niet meer dan 10% aan commerciële partijen verhuurd mag worden, zal afschrikken. Zeker in een tijd waarin bestaande, maatschappelijke instituties zich terugtrekken of zelfs failliet gaan, en hun plaats wordt ingenomen door meer ‘commerciële’ substituten. Door de nieuwe regels lopen corporaties in wezen meer risico’s in plaats van minder.
Hoe verder?
De vraag doemt op wat de impact van de novelle is op het bestaande maatschappelijk vastgoed van corporaties. Wat hebben corporaties in maatschappelijk vastgoed te zoeken nu er geen perspectief meer is op het verder uitbouwen van de doorgaans marginale portefeuilles? In allerlei opzichten wijkt dit vastgoed af van het reguliere woonvastgoed. Denk onder meer aan verschillen in huurwetgeving, fiscaalregime en vastgoedtechniek. Hoe ga je daar als corporatie mee om? Wat zijn de mogelijkheden om eigendom en/of management op afstand te zetten? Hieronder worden vier verschillende strategieën op een rijtje gezet.
- Doorgaan: behoud eigendom en behoud van management binnen corporatie.
- Verzelfstandigen: behoud eigendom en plaatsen van huidige management buiten bestaande organisatie, zo mogelijk in combinatie met andere partijen.
- Uitbesteden: behoud eigendom en uitbesteden van management aan te selecteren marktpartij.
- Verkopen: vervreemden eigendom met alle bijbehorende beheer- en exploitatieverantwoordelijkheden.
Meer informatie
- Op 11 september praat de VNG-commissie over dit onderwerp. Die dag start ook de kamerbehandeling (eerst schriftelijke ronde).
- Informatiepagina op deze site rond de Herziening van de Woningwet (Novelle), met:
- Een samenvatting (VNG, 2014)
- Nota van Toelichting (Ministerie BZK, 2014)
- Memorie van Toelichting (Tweede Kamer, 2014)
- Informatiepagina over de rol van woningcorporaties
Bouwstenen-werkgroepen (ook) voor corporaties:
- Zorgvastgoed en -voorzieningen, eerste bijeenkomst op donderdag 18 september: De fysieke agenda rond zorg.
- Verduurzamen maatschappelijk vastgoed, eerstvolgende bijeenkomst op woensdag 29 oktober: Duurzaam doen, over de relatie tussen (bouw- en installatie-) technische maatregelen en gedrag.
- De zelfvoorzienende samenleving.
Reactie toevoegen