Willem van der Craats beschrijft de 'bedenkelijke' relaties bij de financiering van ROC Leiden. Waar liggen de risico’s en wie betaalt (straks) de rekening?
Ziende blind in het maatschappelijk vastgoed
Een jaar geleden keek ik met mijn jongste zoon naar Inside Job van Matt Damon, een film over oorzaken en gevolgen van onrendabele vastgoedportefeuilles in Amerika. Kan het in Nederland ook zo gaan, vroegen we ons af. Niet in die mate zoals in Amerika, maar niets is onmogelijk, was onze conclusie.
Ingewikkelde financieringsconstructies
Inmiddels heeft de financiële werkelijkheid ons in gehaald: dalende huizenprijzen, leegstand op de kantorenmarkt, woningbouwcorporaties met ingewikkelde financieringsconstructies balancerend op het randje van de afgrond. Deze crisis laat ook het maatschappelijk vastgoed niet ongemoeid. Zo bleek recentelijk bij het debacle met Amarantis. Daar zal het helaas niet bij blijven.
Werkelijkheid overstijgt de fantasie
Zo maakte het NRC op maandag 11 juni melding van problemen bij ROC Leiden. ‘ROC Leiden ten onder aan wensdenken en wanbeleid’ luidde de kop. De werkelijkheid overstijgt de fantasie; er is nog meer aan de hand dan wat in het artikel staat. Een analyse. ROC Leiden besluit tot nieuwbouw op twee locaties in de gelijknamige plaats. Altijd lastig om 20 jaar vooruit te plannen op een markt waar het leerlingaantal de komende jaren met gemiddeld 10% daalt. De investering kost ruim € 75 miljoen. Veel geld en daar moet je als maatschappelijk bestuurder zorgvuldig mee omgaan natuurlijk. Goede raad is duur. Gelukkig kun je een beroep doen op je financiële adviseurs, zoals het bedrijf ILFA. Die weet van de hoed en de rand en kan dit varkentje wel wassen.
Business as usual?
Wat te doen? Het nieuwe pand van ROC Leiden wordt na oplevering verkocht aan investeerder Green Real Estate. Die verhuurt het pand aan het ROC. De onderhoudskosten zijn voor de investeerder. Niks mis mee, business as usual. Alleen: na 20 jaar moet het ROC het pand terugkopen van de investeerder tegen een iets lagere prijs waarvoor het is gekocht, te weten € 73 miljoen. Om er zeker van te zijn dat het ROC het pand daadwerkelijk terugkoopt, moet het ROC Leiden jaarlijks een bedrag storten bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Omdat de BNG niet rechtstreeks zaken mag doen met commerciële partijen (waaronder Green Real Estate) wordt een zogenaamd Public Private Partnershop (PPS) opgericht, een filiaal waarlangs de betalingen kunnen worden verricht. BV’tje klaar, zaken gefikst.
Mooie klus
De effecten van deze transitie? Green Real Estate strijkt voor een periode van 20 jaar een fantastisch rendement op ver boven het marktgemiddelde van 14%. Over 20 jaar wordt het pand bovendien weer verkocht voor nagenoeg het bedrag van de aanschaf. Niks onrendabel vastgoed in portefeuille. De BNG weet zich verzekert van een 20-jarige financiering met een leuk rendement. De financiële adviseurs van ILFA hebben een mooie klus geklaard en worden daarvoor vorstelijk beloond.
Gemeenschapsgeld
Zakelijk slim. Maar ja. Het gaat wel om gemeenschapsgeld. En het ROC Leiden. Tja. Inmiddels zit de vastgoedmarkt fors tegen. Dus of het pand over 20 jaar nog dezelfde waarde heeft, is nog maar de vraag. Bovendien krimpt de markt van leerlingen. Dat leidt weer tot minder inkomsten. Het ROC zit echter wel vast een duur pand. Daarnaast loopt de cashflow terug. Want in plaats van te reserveren door afschrijvingen, moet er afgelost worden aan de BNG. Met open ogen erin getuind. Ziende blind voor de gevolgen.
Relatie, relatie, relatie
Wat geleerd van dit verhaal? Na deze nieuwbouw start het ROC bij het station Leiden Centraal een tweede project. Zelfde condities en hoofdrolspelers. Deze laatste zijn geen onbekenden van elkaar. Green Real Estate is van Cor Zeeman. Jawel, die ja. In de weer met maatschappelijk vastgoed maar dan wel onder zijn zakelijke voorwaarden. Zeeman is een goede relatie van de directeur van ILFA. En de BNG dan? Nou, die zitten in de Raad van Advies van ILFA. Goede raad is duur. De volgende klant wacht.
Boven draait mijn zoon Tom Waits. ‘If there’s one thing you can say about mankind. There’s nothing kind about man.’ Soms lijken we meer op Amerika dan we zouden willen.
Auteur: Willem van der Craats, bureau Point
Reactie
Bouwstenen heeft betrokken partijen om een reactie gevraagd. Green Real Estate B.V. ziet af van een inhoudelijke reactie. Wilt u zelf reageren? Dat kan via de onderstaande reactieknop. Vergeet niet te 'saven'.
e
Reactie toevoegen