Uit een peiling onder gemeenten naar de manier waarop zij de huur bepalen, blijkt dat de meeste uitgaan van een kostprijsdekkende huur. Deze wordt vrijwel overal anders berekend; een standaard ontbreekt.
De peiling is gehouden onder de veertien deelnemers aan het netwerk Vastgoedprofessionals van Bouwstenen. Slechts een minderheid hanteert een markthuur of ‘sociale’ huur.
Markthuur bepalen lastig
Marion Bakker van de Gemeente Tilburg: “Markthuur bepalen voor maatschappelijk vastgoed met een specifieke functie is vaak lastig. Daarom wordt voor een kostprijsberekening gekozen.” Hierbij berekent de gemeente de huur die nodig is om de kosten van het gebouw te dekken over de exploitatieperiode.
Bij de door Tilburg gekozen huurwaardebepaling wordt rekening gehouden met de locatie en de staat van het object. Tilburg gebruikt voor zijn huurberekening de WOZ-waarde voor het toerekenen van de totale kapitaallasten aan de afzonderlijke objecten. Deze werkwijze is vooral bedoeld om vreemde verschillen in boekwaarde te elimineren. De eerste ervaringen worden op dit moment opgedaan.
Kosten vastgoed inzichtelijk
Ook de gemeente Amsterdam werkt met deze systematiek van de kostprijsdekkende huur. Voordeel is dat de kosten voor het hebben van vastgoed inzichtelijk worden gemaakt. “Geen verborgen subsidiering via het vastgoed”, aldus Willemijn Verhoeven. De gemeente heeft ervoor gekozen om de actuele kostprijs van elk object te bepalen en deze voor de komende jaren, jaarlijks geïndexeerd in rekening te brengen bij huurders.
Te hoge huur
Het werken met kostprijsdekkende huur levert ook discussie op. Want wat doe je bijvoorbeeld als de kostprijsdekkende huur (bijvoorbeeld bij nieuwe gebouwen) boven de markthuur ligt en daarmee als onredelijk hoog wordt ervaren?
Standaard ontbreekt
Gemeenten berekenen de kostprijshuur niet op dezelfde wijze. Bij het vaststellen van de onderhoudskosten kijkt de ene gemeente naar de kosten van de komende vijf jaar, terwijl een andere gemeente de kosten van de resterende exploitatieduur in beschouwing neemt. En zo zijn er meer verschillen. Een standaard om de kostprijsdekkende huur te berekenen ontbreekt. Zo'n standaard zou de onderlinge vergelijkbaarheid tussen gemeenten kunnen vergroten en meer helderheid en zekerheid kunnen bieden aan huurders. De publicatie 'Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed’ van de Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed (nu Bouwstenen), zou wellicht een basis voor zo'n standaard kunnen zijn.
Bouwstenen-activiteiten
‘Financiële experts’ die binnen Bouwstenen actief zijn, buigen zich op 20 mei 2015 ook over de berekening van de ‘Kostprijsdekkende huur’. Daarbij wordt dieper ingegaan op de grondslagen van de huurbepaling en de uitgangspunten die daarbij worden gehanteerd. Bent u financeel expert en wilt u meedoen met dit netwerk, neem dan contact op met Wouter van den Wildenberg (trekker van het netwerk, 06 - 1596 2976) of Ingrid de Moel (Bouwstenen, 06 - 5231 0845).
Meer informatie
- Mini-enquête over Kostprijsdekkende Huur, gehouden onder vastgoedprofessionals op 10 april jl.
- Publicatie 'Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed’ (De Kopgroep, oktober 2008)
- Informatiepagina over Huur en medegebruik
- De definitie van het begrip Kostprijsdekkende huur
Reactie toevoegen