“Maak bewuste keuzes en voer die consequent door”, concludeert Berend Schoone, consultant bij Fakton, na een gesprek over tien jaar kostprijshuur. De Bouwstenen-publicatie 'Wat kost dat' over de rekenmethode, staat nog steeds als een huis, maar de implementatie blijft voor veel gemeenten complex en uitdagend, zeker in relatie tot de verduurzaming.
Basis voor transparantie
“Het berekenen van de kostprijs is van belang om voor iedereen inzichtelijk te maken wat vastgoed écht kost”, begint Berend. “Dat is relevant in verband met de Wet markt en overheid, maar ook nodig om als gemeente goede, transparante besluiten over het vastgoed te kunnen nemen. Huurders die de huur niet kunnen betalen, maar wel voor de gemeente belangrijk zijn, kunnen gecompenseerd worden met subsidie.”
Toekomstgerichte methode
“Bij de berekening van de kostprijs wordt in de praktijk vooral gewerkt met de Discounted Cashflow (DCF) en de kapitaallastenmethode”, zegt Berend. “De DCF-methode sluit aan bij de waarde van het vastgoed zelf. Alle kosten met betrekking tot het vastgoed worden in de tijd gezet en contact gemaakt naar vandaag. Vervolgens wordt bepaald welke huur moet worden gevraagd om deze kosten te dekken. Deze methode sluit aan bij de vastgoedlogica en houdt rekening met verwachte investeringen in de toekomst. Een uitdaging is dat deze methodiek niet direct aansluit op de gemeentelijke boekhouding.
Duurzaamheidsinvesteringen
Berend: “Bij de kapitaallastenmethode wordt de kostprijs berekend als optelsom van de exploitatiekosten (onderhoud) en de kapitaallasten (rente en afschrijving van de investering). Deze methode is eenvoudiger uit te leggen, bestuurlijk herkenbaar en sluit direct aan op de begrotings- en afschrijvingssystematiek van gemeenten. Kenmerkend is dat alleen de exploitatiekosten worden geïndexeerd en de kapitaallasten niet, waardoor de methode vaak leidt tot relatief hoge huren in het begin. Daarbij houdt deze methode doorgaans geen rekening met toekomstige investeringen, bijvoorbeeld in duurzaamheid. Als de investeringen worden geactiveerd, kan de kostprijs plotseling flink stijgen.”
“Verduurzaming is daarom een belangrijk aandachtspunt. Investeringen zijn hoog, gebruikers verschillen sterk in energiegebruik en de terugverdientijd is onzeker. En hoe worden die kosten eerlijk verwerkt in de huur als één pand meerdere gebruikers kent? Een eenduidige oplossing is er vaak niet.”
Consistent toepassen
“Elk kostprijsmethodiek heeft voor- en nadelen. Er is in principe geen goed of fout”, vervolgt Berend. “Wat telt is dat de gemeente bewust kiest voor één methodiek, die goed onderbouwt en vervolgens consequent toepast. Juist dat laatste blijkt in de praktijk lastig. Gemeenten gebruiken soms verschillende rekenmethoden en afslagen door elkaar. Dat ondermijnt de duidelijkheid die de kostprijs juist moet brengen.”
Afwijken kan
“Een gemeente hoeft de kostprijs niet één op één naar huur te vertalen. Er zijn mogelijkheden om van de kostprijshuur af te wijken”, gaat Berend verder. “Het is mogelijk om onder de kostprijs te verhuren wanneer de gemeenteraad een 'algemeen belang' besluit neemt. Daarmee kan een gemeenteraad gemotiveerd afwijken van de kostprijs. Dat kan soms logisch zijn, bijvoorbeeld in de sportportefeuille, waar objecten per uur beschikbaar worden gesteld aan gebruikers. Maar het vastgoed wordt er niet goedkoper van en voor de gemeente blijft overzicht op de besteding van publieke middelen belangrijk. Daarom is het ook bij een besluit algemeen belang goed om inzicht te hebben in de kostprijs van het vastgoed.”
Markthuur als alternatief?
“Ook markthuur wordt regelmatig genoemd als alternatief voor de kostprijshuur. In theorie lijkt dat helder: de markt bepaalt de prijs. Dit is soms een mogelijkheid als de gemeente vastgoed verhuurt dat ook voor alternatieve invulling op de vrije markt kan worden aangewend. Maar voor maatschappelijk vastgoed is er vaak geen markt. Voor bijvoorbeeld zwembaden of theaters is het doorgaans niet goed mogelijk om op basis van marktreferenties een passende huur te bepalen.”
Betrouwbare informatie nodig
Ondanks tien jaar ervaring blijven enkele grote knelpunten bestaan. Het gebrek aan goede informatie speelt bij veel gemeenten parten. De voor de berekening benodigde informatie is vaak versnipperd over afdelingen en systemen. Zonder betrouwbare vastgoedinformatie is het moeilijk om de kostprijs van een gebouw te berekenen en daar effectief op te sturen.
Ook organisatie en politiek
“De spanning zit vaak niet in de rekenmethodiek, maar in de implementatie en toepassing van de methodiek in de ambtelijke organisatie”, zegt Berend. “Vastgoed, financiën en beleid moeten continu met elkaar in gesprek zijn en samenwerken. Kostprijshuur raakt daarmee niet alleen rekentechnische aspecten, maar ook organisatie, cultuur en politiek. Dat zijn misschien wel de belangrijkste factoren om de kostprijshuur succesvol te implementeren.”
Een stevige basis
Kortom: De kostprijsmethodiek staat nog steeds als een huis. Maar de praktijk blijkt weerbarstig. Samenwerking tussen de vastgoedafdeling, financiën en beleidsafdelingen is essentieel. De boodschap van Berend om bewuste en consequente keuzes te maken biedt in ieder geval een goede basis om mee aan de slag te gaan en samen op zoek te gaan naar praktische oplossingen voor de (verduurzamings) praktijk.
Meedoen?Tijdens de regiobijeenkomsten met vastgoedmanagers op 18 mei in ‘s-Hertogenbosch en 22 mei 2026 in Amersfoort bespreken we de ervaring met de kostprijs(huur) en hoe er in de praktijk (anders) mee om te gaan.
Word partner en meld je aan voor een van de bijeenkomsten! |
Image
|
