Veelgestelde vragen over maatschappelijk rendement

Welke methode moet ik hanteren?

Er zijn diverse methoden beschikbaar om het maatschappelijk effect van een investering te bepalen. Er is niet een de beste. Welke je gebruikt hangt af van uw ervaring en vaardigheid, hoeveel de analyse mag kosten en welk resultaat je wilt (een kwalitatieve beschrijving of berekeningen).

Basisinstrumenten als de Effectenkaart of Effectenarena zijn doe-het-zelf-instrumenten. Ze geven een eerste, kwalitatieve beschrijving van de effecten en hoe die ontstaan. Bij maatschappelijk vastgoed is dat vaak al een hele puzzel omdat er sprake is van meerdere functies (zie 'waar zit het rendement?'). 

Maar bij grote investeringen wil je soms meer zekerheid. Dat kan door die kwalitatieve beschrijvingen gericht te toetsen. Wat zeggen experts, wat is de ervaring in het land, wat zeggen de (spaarzame) onderzoeken?

Een andere manier om meer zekerheid vooraf te krijgen is de omvang van de effecten te bepalen. SROI en MKBA zijn daar de methoden voor. Een deel van de effecten kan dan uitgedrukt worden in euro's. In de praktijk heb je daar vaak externe deskundigheid voor nodig.

Waar zit het rendement?

Bij maatschappelijk vastgoed zijn er vier vindplaatsen van maatschappelijk rendement:

• in het gebouw: bijvoorbeeld omdat de inrichting leidt tot ontmoeting of omdat een beeldbepalend ontwerp goed is voor het imago voor de wijk of betere leslokalen die tot hogere leerprestaties leiden.
• in de samenwerking tussen functies: bijvoorbeeld omdat samenwerken leidt tot dat een grotere klanttevredenheid, betere dienstverlening of meer kennis over de wijk.
• in nieuwe functies die zonder het maatschappelijk vastgoed niet zouden zijn ontstaan, ook niet op een andere plek.
• bij verbeterde functies: bestaande functies, die door het maatschappelijk vastgoed echt andere, of meer effecten gaan hebben.

Van een spreekuur dat nu in het nieuwe gebouw plaatsvindt, maar daarvoor 300 meter verderop zat, kun je geen effect claimen.

Mag ik organisatievoordelen ook meenemen als effect?

Maatschappelijk vastgoed leidt soms ook tot kostenbesparing. In strikte zin is dit geen maatschappelijk effect: er is geen voordeel voor een andere partij in de maatschappij. Maar in de praktijk is het wel relevant om deze informatie direct mee te nemen in de analyse, omdat het mee zal spelen bij bijvoorbeeld afwegingen.

Wanneer meet ik?

Maatschappelijk rendement kun je op verschillende momenten zichtbaar maken.

• Vooraf om met elkaar verwachtingen helder te maken, bijvoorbeeld in een sessie met de Effectenarena.
• Vooraf om de maatschappelijke business case te onderzoeken, bijvoorbeeld aan de hand van een MKBA of met de Effectencalculator.
• Tijdens de uitvoering om te kijken of maatschappelijke effecten inderdaad optreden zoals verwacht. Dit kan aan de hand van monitor met een handvol indicatoren rond bijvoorbeeld 3 of 4 hoofdeffecten.

Vooraf kan er alleen sprake zijn van verwachte effecten. Die zijn per definitie onzeker. De uitdaging is die verwachtingen zo robuust mogelijk te maken. Pas na uitvoering kun je gerealiseerde effecten ook echt meten.

Hoe verhoudt maatschappelijk rendement zich nu tot vastgoedrendement?

In ieder geval zijn het twee verschillende rendementssoorten. Vastgoedrendement berekenen we al langer. Daar zijn richtlijnen voor. En de informatie daarvoor hebben we zelf in huis. Maatschappelijk rendement vindt je buiten de deur. En daar is minder ervaring mee.

Maatschappelijk rendement staan echter niet los van elkaar. Een goede MFA in de buurt kan de verhuurbaarheid van woningen in de buurt positief beïnvloeden. Met als gevolg een beter direct rendement van het vastgoed om de MFA heen. Of, vermindering van parkeer- of geluidsoverlast. Door een slim activiteitenprogramma wordt de leefbaarheid vergroot waarmee de woningwaarde zich positiever ontwikkeld: een hoger indirect rendement.

Omgekeerd zijn er corporaties die als verhuurder van maatschappelijk vastgoed denken aan een huurkorting als de activiteiten binnen bijv. MFA aantoonbaar bijdraagt. Dus, minder direct rendement in ruil voor maatschappelijk rendement.

Wat zijn de tips als ik aan de slag wil?

• Blijf zelf actief betrokken bij een analyse. En betrek belanghouders. Besteed een analyse niet volledig uit. Daarvoor is het te leerzaam. Vaak levert het veel informatie op over hoe de exploitatie nog beter kan.
• Reken je niet rijk. Wees kritisch op de eigen verwachtingen. Is het effect echt substantieel? Om hoeveel mensen gaat het nu echt? Waaraan zie ik het ook echt?
• Verwacht geen wetenschappelijke exactheid. De onvoorspelbaarheid van de projecten is daarvoor te groot, al was het maar vanwege een dynamische omgeving. En uiteindelijk is het aan de partijen in de maatschappij zelf om effecten lokaal te waarderen. Daar zijn geen universele rekenregels voor.
• Bedenk dat er ook negatieve effecten kunnen zijn. En benoem die eerlijk.
• Definieer het verschil dat je maakt: bedenk wat er zou gebeuren als het maatschappelijk vastgoed niet gebouwd zou zijn. Deze situatie is je nul-situatie. Je maatschappelijke effect is die meerwaarde die je aan weet toe te voegen.