Bouwstenen voor Sociaal

aanmelden nieuwsbrief

Mfakaart button

Zoeken

 

vastgoedmanagement

Contracten uitbesteding vastgoedbeheer

Op 28 augustus 2014 hebben we een Bouwstenen-tafeltje over uitbestedingscontracten georganiseerd samen met de gemeente Amersfoort (Marieke Prins). In plaats van in de kelder zitten we in een mooie lichte kamer (veel kapers op de kust).
 
Uitbesteding is voor diverse gemeenten een onderwerp; Amersfoort en Haarlem (SRO), Apeldoorn (Accres), Ede (diverse contracten), Breda, Hoorn, Hengelo.
Dit in verband met hercontracteren, ordenen, volgende fase in ontwikkeling (ervaring, meer aansluiten bij werkelijkheid).
 

Beoordeling bezit via scorecard-methodiek

Chefs: chefproofBij concrete besluiten over aankoop, periodiek heroverwegen, verhuur of afstoten van vastgoed wordt gebruik gemaakt van de scorecard-methodiek.

 

Daarbij wordt primair gekeken naar:

Hoe om te gaan met leegstand

Chefs: ter discussieEr zijn vier vormen voor ‘hoe om te gaan met leegstand’:

  1. tijdelijke verhuur
  2. bruikleen
  3. anti-kraak
  4. bewuste leegstand

 

De keuze wordt bepaald op basis van:

Centraal punt voor (ver)huur en (ver)koop

Chefs: ter discussieEr is binnen de organisatie één integraal en centraal punt of loket voor (ver)huur en (ver)koop; een makelpunt of stadsmakelaar. Deze wordt ingericht en vormgegeven vanuit (de rollen) vastgoed, beleid en ruimtelijke ontwikkeling (in verband met bestemmingsplannen).

 

Verkoop

Chefs: ter discussieBij de keuze voor verkoop (zie eerdere spelregels) geeft het makelpunt/makelaar een advies over de verkoopbaarheid en de aanpak van de verkoop aan het management die vervolgens haar advies voorlegt aan het bestuur (B&W) die de uiteindelijke beslissing neemt. Daarna gaat het pand in de verkoop.

 

Staatssteun

Chefs: chefproofHet cruciale staatssteuncriterium is of de maatregel een voordeel verstrekt aan een onderneming.

Spelregels Vastgoedmanagement

 

In Bouwstenenverband wordt gewerkt aan spelregels voor vastgoedmanagement. Deze dienen als referentie en houvast voor het vastgoedmanagement bij diverse organisaties. Achter deze link vindt u informatie over het werk aan de spelregels en de mogelijkheid om zelf spelregels op te stellen.

 

Onderstaand treft u voorbeelden:

 

Voorbeelden van gemeenten

Verantwoordelijkheid eigenaar-gebruiker

Chefs: chefproofDe eigenaar van het vastgoed is verantwoordelijk voor het eigenaarsonderhoud en de huurder/gebruiker voor het gebruiksonderhoud.

 

Conditie en onderhoudsniveau

Chefs: chefproofDe conditie van de gebouwen worden gemeten en geregistreerd op basis van de meest recente NEN 2767 ‘Conditie meten voor gebouw en installatiedelen’. Hierin worden zes conditieniveaus onderscheiden.

 

Eigenaarsonderhoud

Chefs: chefproofEr worden twee vormen van eigenaarsonderhoud onderscheiden:

Planmatig onderhoud

Chefs: chefproofVoor het planmatig onderhoud wordt gewerkt aan de hand van een meerjaren onderhoudsplan, dat:

Niet-planmatig onderhoud

Chefs: chefproofVoor correctief onderhoud (schade, klachten, meldingen) wordt ...... (wat georganiseerd).

Prioritering verhuur

Chefs: chefproofVoor de verhuur van objecten geldt de volgende prioritering voor verhuur als uitgangspunt:

 

Exploiteren horeca

Het zelf exploiteren van horeca is geen gemeentelijke taak. Het is wel mogelijk dat de gemeente verantwoordelijk is voor het laten exploiteren van bijvoorbeeld de kantines bij sportobjecten. Zij kan daartoe exploitatieovereenkomsten aan gaan met horeca-uitbaters dan wel brouwerijen.

 

Bron

Huurprijs(methodieken)

Bij het bepalen van de hoogte van de huur wordt in principe uitgegaan van de  kostprijsdekkende huur. Deze wordt berekend middels de DCF-methode.

 

Toelichting

BTW-regimes

Voortvloeiend uit de wet geldt dat afhankelijk van het wel of niet plaatsvinden van belaste activiteiten in het gebouw, de huurprijs wel of niet belast is met BTW. Hoofdregel is dat de verhuurder de BTW niet kan verrekenen en de huurprijs niet wordt belast.

 

Toelichting

Activeren, afschrijven en afwaarderen

Activeren, afschrijven en waarderen geschiedt conform de artikelen en bepalingen uit het Besluit, begroting en verantwoording (BBV), artikel 59 t/m artikel 65.

 

Onderhoudsvoorziening

De kosten voor planmatig onderhoud worden betaald uit de onderhoudsvoorziening die wordt gevoed met een jaarlijkse normdotatie. De jaarlijkse normdotatie is het gemiddelde bedrag over tien jaar op basis van de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP).

 

Bron

Investeren en verkoopopbrengsten

Indien het vastgoed is ondergebracht bij de vastgoedafdeling dan komen de investeringen en de verkoopopbrengsten ten laste van de exploitatie van de vastgoedafdeling. Indien het vastgoed is ondergebracht bij de beleidsafdelingen dan komen de investeringen en verkoopopbrengsten ten laste van de beleidsafdelingen.

 

Businessmodel

Businessmodel, ook wel gemeentelijke vastgoedexploitatie genoemd. Uitgangspunt is een gesloten systeem. In de berekening van de huurprijs dienen minimaal de volgende huurprijscomponenten opgenomen te zijn:

Risicomanagement

Ten aanzien van risicomanagement geldt dat bij de besluitvorming over vastgoedtransacties de voorstellen voorzien moeten zijn van een risicoscan en financiële dekking. Voor de bestaande vastgoedportefeuille dient twee keer per jaar een risico-inventarisatie uitgevoerd te worden en deze dient betrokken te worden in de P&C-cyclus.

Specifieke objecten

Zendmasten

Voor zendmasten voor telecommunicatie of tv op de grond wordt een recht van opstal gevestigd en voor zendmasten op een dak wordt een overeenkomst afgesloten. Er wordt gebruik gemaakt wordt van standaard overeenkomsten. Het is huurders alléén na toestemming van de verhuurder toegestaan om overeenkomsten aan te gaan voor het plaatsen van zendmasten.

Zonnepanelen

Recht van opstal

Een recht van opstal wordt gevestigd als het opstal niet in eigendom is van de gemeente. Indien een recht van opstal wordt gevestigd, gelden de volgende voorwaarden:

-       Duur: onbepaalde tijd

-       Herzieningsdatum: 5 jaar

-       Opzegtermijn: 6 maanden

-       Retributie: Bebouwd oppervlak x grondprijs x rentepercentage betreffende jaar.

Bankgarantie en waarborgsom

Een bankgarantie heeft de hoogte van 3 maanden huur en wordt alleen aan commerciële partijen gevraagd indien de huursom (of de totale huursom van diverse locaties tezamen die gehuurd wordt door 1 partij) groter of gelijk is aan € 50.000,- per jaar.

 

Aanpassingen en uitbreidingen gebouw

Bij verzoeken van de huurder tot aanpassing of uitbreiding van een gebouw wordt onder regie van de portefeuillemanager in eerste aanleg een quickscan uitgevoerd naar de technische haalbaarheid en de financiële consequenties voor de waarde van het gebouw en voor de huurder. Bij het beoordelen van de aanvraag wordt ook de wenselijkheid bezien vanuit het strategisch beleid.

Wet- en regelgeving

Gebouwen en het gebruik daarvan moeten voldoen aan wetten en overheidsregels, bijvoorbeeld brandveiligheid, asbest, Legionellapreventie en Wet Wion

1609 De volgorde der dingen bij Vastgoedmanagement

Op 22 september 2016 krijgen we veel afmeldingen (treinproblemen en ziekte) maar ook een goed gesprek, nieuwe inspiratie en op het eind heerlijke broodjes van Jolanda.

 

1. Beleid


Bij maatschappelijk vastgoed draait alles om de politieke/bestuurlijke wens 'maatschappelijke waarde te creëren'. Zonder deze wens en de daarvoor noodzakelijk geachte 'activiteiten' is er geen vastgoed of locatie nodig. Vragen die daarbij een rol spelen zijn:

1.1 Rolverdeling

Keurmerk ChefproofDe rolverdeling tussen de beleidsafdelingen en de gemeentelijke vastgoedorganisatie bestaat in de kern uit de scheiding tussen beleid en eigendom.

1.2 Preambule met bedoeling en verwachting

Keurmerk ChefproofHet doel van het vastgoed is ………… (zelf invullen). Betrokken partijen verwachten dat dit doel vooral kan worden gerealiseerd door ………… (zelf invullen).

 

1.3 Wet- en regelgeving

Keurmerk ChefproofHet vastgoed en het gebruik daarvan moeten voldoen aan wet- en regelgeving.

 

1.4 Aansluiten bij beleidsdoelen en bestaande afspraken

Keurmerk ChefproofDe beleidsdoelen van het gemeentebestuur worden vertaald naar het vastgoedbeleid en waar mogelijk in meetbare indicatoren voor de te leveren prestaties (ook wel KPI’s - Kritische Prestatie Indicatoren - genoemd). Er worden in ieder geval KPI’s geformuleerd voor ………… (zelf invullen).

 

1.5 Begroten en verantwoorden

 

Keurmerk Chefproof Voor de uitvoering van het vastgoedmanagement wordt aangesloten bij de begrotings- en verantwoordingscyclus van de gemeente.

 

Eens in de vier jaar wordt de raad geconsulteerd over de volgende zaken:

Pagina's

Abonneren op vastgoedmanagement

Snel naar

Partner worden?

Onderzoek gemeentelijk vastgoed