1504 De kostprijsdekkende huur voorbij

Op 10 april 2015 gaan 25 vastgoedprofessionals van 14 gemeenten met elkaar in gesprek over kostprijsdekkende huur. We worden hartelijk ontvangen met koffie en cake, door Willemijn Verhoeven van de gemeente Amsterdam in het inspirerende gebouw van de vastgoedorganisatie aan de voormalige stadstimmertuin.

Aanleiding

Gemeentelijk vastgoedmanagement professionaliseert. Steeds meer gemeenten hebben hun vastgoedportefeuille goed in beeld en sturen op het in rekening brengen van een kostprijsdekkende huur bij hun gebruikers.Wanneer voor elk gebouw alle kosten nauwkeurig in beeld worden gebracht en in de tijd gezet, ontstaat een kostprijsdekkende huur. Deze lijkt objectief en dus rechtvaardig, maar wordt in de praktijk door de gebruikers vaak heel anders beleefd.

Hoe kan het zijn dat 2 gebouwen met een vergelijkbare kwaliteit toch een geheel verschillende prijs hebben? Wie dieper in de berekeningen kijkt ziet al gauw de oorzaak. Er zijn grote verschillen in boekwaarde, rente en afschrijvingen. Gebouwen zijn soms a fonds perdu gefinancierd uit een grondexploitatie, waardoor de boekwaarde laag is. Voor het ene gebouw zijn aanpassingen en verbeteringen stelselmatig geactiveerd, terwijl dat voor andere gebouwen achterwege is gelaten. Of er wordt heel verschillend omgegaan met de toerekening van onderhoudskosten.

Verkenning en mini enquête

Rinald van der Wal begint met een korte verkenning van het onderwerp en laat aan de hand van een presentatie zien hoe de kostprijsdekkende huur theoretisch is opgebouwd en hoe er in de praktijk mee wordt omgegaan. Tijdens de presentatie houden we ook een mini enquête over de huidige praktijk bij de 14 aanwezig gemeenten. Zie hier de resultaten.

Tilburg

Marion Bakker vertelt ons over de ervaringen in Tilburg. De portefeuille is daar onderverdeeld in verschillende categorieën. Voor de categorie maatschappelijk vastgoed wordt sinds kort de WOZ waarde als basis gebruikt voor het berekenen van de kapitaallast. Deze werkwijze is vooral bedoeld om rare verschillen in boekwaarde te elimineren. De eerste ervaringen worden op dit moment opgedaan. Zie hier de presentatie van Marion.

Amsterdam

In Amsterdam vindt op dit moment een grote reorganisatie plaats waarbij al het vastgoed wordt ondergebracht bij een Resultaat Verantwoordelijke Eenheid (RVE) van de centrale stad. Daarvoor gebeurt er heel veel tegelijk. Op dit moment wordt ook de nieuwe huursystematiek vastgesteld. De gemeente heeft er voor gekozen om de actuele kostprijs van elk object te bepalen en deze voor de komende jaren, jaarlijks geïndexeerd in rekening te brengen bij huurders. Het gemiddelde huurbedrag dat daardoor ontstaat is heel redelijk. Deze werkwijze leidt binnen de gemeente zo nu en dan wel tot flinke discussies bij relatief nieuwe gebouwen. Hier ontstaan hoge huren die niet als redelijk worden ervaren. Zie hier de presentatie van Willemijn.

Discussie en conclusies

Tijdens en na de presentaties ontstaat een geanimeerde discussie over ervaringen, regelgeving, voetangels en klemmen en meer. Tegen het einde van de morgen proberen we gezamenlijke conclusies te trekken en stellen het volgende vast:

• De DCF methode is in principe de beste en meest rechtvaardige manier om de kostprijsdekkende huur te bepalen
• De huurberekeningssystematiek moet altijd faciliterend zijn aan de doelen van de gemeente
• Daar waar een markt bestaat brengt de gemeente bij voorkeur de marktconforme huur in rekening.

Afronding

We bedanken onze gastvrouw voor haar hartelijke ontvangst en inspirerende bijdrage. Na de zomer zien we elkaar weer. Ondertussen zullen we er voor zorgen dat de deelnemers van dit netwerk elkaar ook buiten de bijeenkomsten  weten te vinden.

Mensen die voor het eerst meededen en zich structureel bij dit netwerk willen aansluiten kunnen zich hier aanmelden. Partner worden, met veel extra's, kan natuurlijk ook. Daarvoor kunt u zich hier aanmelden.