De Taxatiewijzer Exploitatiekosten Maatschappelijk Vastgoed 2023 is primair een publicatie om taxateurs te voorzien van deugdelijke kengetallen maar ook voor andere doelen een handig naslagwerk.
Scholen, zorg en meer
De publicatie biedt kostenkentallen voor meer dan 115 gebouwtypen verspreid over de categorieën gemeentelijk vastgoed, onderwijsgebouwen en zorggebouwen. Elk type wordt met een kleurenfoto en een beknopte omschrijving aangeduid.
Het accent ligt op kostenkengetallen voor onderhoud. Daarnaast zijn er kengetallen voor belastingen, verzekeringen en beheer opgenomen. De kengetallen zijn onderbouwd door berekeningen die je via een QR-code op een website kan inzien.
Als toets te gebruiken
De taxatiewijzer is geen instrument om Meerjaren Onderhoudsprogramma's (MJOP’s) te maken. Wel is het denkbaar de uitkomst van MJOP's te toetsen aan deze getallen. Daarnaast is het goed te gebruiken voor haalbaarheidsonderzoeken. Wel goed om in gedachten te houden dat de publicatie voortbouwt op de systematiek voor taxaties van beleggers-vastgoed, zoals woningen, kantoren en winkels.
Andere context
In het beleggingsvastgoed wordt sterk onderscheid gemaakt tussen asset management en property management. Dat is bij gemeenten en scholen vaak anders. Er zijn kengetallen beschikbaar voor een zogenaamd uitpondscenario waarbij het pand op afzienbare termijn wordt verkocht en voor een zogenaamd door-exploitatie scenario. De praktijk bij publieke organisaties, zoals gemeenten, kan door andere afspraken in de organisatie en de ‘politieke context’ anders zijn dan in het commercieel vastgoed.
Proef op 'de som' voor onderwijshuisvesting
Voor het Bouwstenen-ontwikkelwerk ook even gekeken naar hoe de kengetallen van de taxatiewijzer zich verhouden tot de kengetallen rond onderwijshuisvesting. De Londo-norm voor het jaarlijkse onderhoud in het primair onderwijs bedroeg in 2022 € 34,50 per m2 bruto vloeroppervlak. Voor 2023 zou dat op een bedrag van ruim € 38,- per m2 uitkomen (stijging 10%).
Opvallend dicht bij de norm
De taxatiewijzer geeft voor "Primair Onderwijs type 21: brede school gebouwd tussen 1990 en 2010, plat dak": bedragen die opgeteld in € 29,40 per m2 resulteren. Dit is inclusief een lift en het gebruikersonderhoud. Om de bedragen vergelijkbaar te maken dient het bedrag uit de taxatiewijzer nog verhoogd te worden met begeleidingskosten (10%) en BTW (21%). Dit gecorrigeerde bedrag komt dan uit op € 39,10 per m2 en ligt opvallend dicht bij de eerder genoemde € 38,00.
Norm te laag
Eerder onderzoek (Berenschot, ICS) naar de Londo-norm onder onderwijsinstellingen toonde overigens aan dat de werkelijke kosten voor onderhoud zo'n 15% hoger liggen dan de norm aangeeft, en in dit geval dus ook bijna 15% meer dan de Taxatiewijzer aangeeft. Geen idee wat dat zegt.
De Taxatiewijzer is te bestellen bij Sprygshop. De kosten bedragen € 199,-.
Meedoen? Dat kan!Houdt elkaar scherp en help elkaar vooruit in Bouwstenen-verband. Leuk als je aansluit. |
 |
Meer informatie
- Ontwikkelwerk: Deltaplan Scholen
- Artikel: Meer reële uitgangspunten voor onderwijshuisvesting (Schoolfacilities, mei 2023)
- Website: Sprygshop Vastgoed Taxatiewijzer
