Over circulariteit valt veel te vertellen, maar het beleid is nog in ontwikkeling en de praktijk nog in beweging. Daardoor is het nog lastig om goed aan circulariteit te rekenen. Dat bleek tijdens een Bouwstenen-bijeenkomst met financiële experts.
Nog geen algemene lijn
Veel gemeenten gaan uit van een afschrijvingstermijn van 40 jaar en rekenen geen restwaarden. Als ze daarvan willen afwijken, willen accountants wel een goede onderbouwing zien. Die beoordelen ze verschillend. Er tekent zich nog geen algemene gedragslijn af.
Sturen aan de voorkant
Veel financiële experts bij gemeenten zijn van mening dat je vooral aan de voorkant moet sturen. Bijvoorbeeld, door extra budget te reserveren voor circulair bouwen, zoals Tilburg doet. Of door bij de uitvraag op te nemen dat 50% van de materialen losmaakbaar moeten zijn, zoals het beleid in Amsterdam. Enkele experts willen ook graag de restwaarde van materialen aan de voorkant als opbrengst inboeken en zo circulair bouwen een stapje dichterbij brengen.
Lastige beslissing, goed inregelen
Het zijn lastige beslissingen. Het materiaalgebruik van een gebouw, de losmaakbaarheid, hun levensduur, het onderhoud, de te hanteren afschrijvingstermijnen en de restwaarden, zijn allemaal van invloed op de kostprijs(huur) van de gebouwen. Als je aan één van de knoppen draait, heeft dat consequenties voor de andere. Beslissingen daarover moeten worden verwerkt in de bouw, het huurbeleid en het financiële beleid. Dat doe je niet even.
Diverse opties denkbaar
In principe zijn er verschillende opties om te rekenen met circulariteit. Je kunt:
- de opbrengst van materiaal meenemen als opbrengst bij de sloopkosten. De opbrengst is nu nog beperkt, maar kan veel meer worden als de markt zich ontwikkelt. Dit is veruit de eenvoudigste methode.
- de afschrijvingstermijn verlengen naar bijvoorbeeld 80 jaar. In Amsterdam doen ze dat voor bepaalde delen van de vastgoedportefeuille. Niemand van de aanwezigen vindt dat echt wenselijk want ook in oude gebouwen moet bij tijd en wijlen worden geïnvesteerd.
- afschrijven tot WOZ/marktwaarde, zoals bij bedrijven en verder uitgaan van waardebehoud. Dit vraagt een flinke aanpassing van het systeem en duidelijkheid over het begrip marktwaarde voor vastgoed in de publieke sector.
- niet afschrijven en uitgaan van duurzaam doorexploiteren, waarbij rekening wordt gehouden met onderhoud en de benodigde vervangingsinvesteringen, al dan niet op onderdelen. Deze optie sluit misschien wel het meest aan bij de gewenste praktijk. Het begrip afschrijven vertroebelt de discussies over sloop/nieuwbouw.
- koersen op 55% losmaakbaarheid van materialen bij nieuwbouw en daarbij 5% restwaarde inboeken. Deze optie is in Leeuwarden gekozen.
Afschrijven geen optie
Allerlei voorbeelden komen voorbij. Ondertussen merken we dat ons vocabulaire en de wijze waarop systemen zijn ingericht ook niet goed meer passen. Slopen wordt demonteren en afschrijven op materiaal is eigenlijk geen optie als je uitgaat van waardebehoud. Eigenlijk proberen we iets nieuws in een oud systeem te passen. Geen idee hoe een supercirculair gebouw er nu uitziet en wat dat betekent voor de exploitatie en levensduur (van onderdelen). Wellicht heeft iemand een voorbeeld of kunnen we een case uitwerken.
|
|
Doe mee en kom ookOok meedoen met de discussie en de zoektocht naar oplossingen? Kom 14 december 2023 naar de maatschappelijk vastgoeddag. Je kunt je hier aanmelden. |
Image
 |
