Vragen en antwoorden over het Didam-arrest
1. Wat is de essentie van het arrest?
Dat overheden onroerende zaken niet mogen aanbieden aan één partij, wanneer je kunt verwachten dat er meer gegadigden zijn.
2. Valt verhuur ook onder de verplichtingen uit het arrest?
Ja, ook huur en erfpacht vallen hieronder. Dit is bevestigd in een uitspraak van de Rechtbank Sint Maarten op 28 januari 2022.
3. Moet je bij verlenging van een huurovereenkomst opnieuw openbaar aanbieden?
Strikt gelezen wel, maar daarover bestaat veel onduidelijkheid. Vooral wanneer in een huurovereenkomst een mogelijkheid voor verlenging is opgenomen.
4. Moet ook de gemeenteraad zich houden aan het arrest?
Ja, anders handelt de gemeenteraad in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit blijkt uit de uitspraak van de Rechtbank Gelderland op 6 april 2022.
Over de uitzonderingen
5. Zijn er uitzonderingen mogelijk?
Ja, de Hoge Raad heeft een duidelijke uitzondering geboden, namelijk wanneer bij voorbaat objectief en toetsbaar (volgens vastgestelde criteria) er maar één serieuze gegadigde is. Daarbij kan voorrang worden gegeven aan preferente partners als dat te rechtvaardigen valt en goed vastgelegd is. Zie ook onderstaand.
6. Waarin moeten de selectiecriteria worden vastgelegd?
Dat is vormvrij. Het kan worden vastgelegd in beleid, zoals verkoop- en huurbeleid. In veel gemeenten is het verkoopbeleid goed vastgelegd conform Didam, maar het huurbeleid vraagt vaak nog aandacht.
7. Hoe groot is de beleidsruimte voor uitzonderingen?
Dat blijft onduidelijk zolang er geen nieuwe uitspraken zijn. Duidelijk is al wel dat een uitzondering eerder te rechtvaardigen valt wanneer het gaat om maatschappelijk vastgoed vanwege het algemeen belang.
8. Zijn er nog andere voorwaarden gesteld?
Ja, het aanbod voor verkoop, verhuur of erfpacht moet tijdig, kenbaar en volledig gepubliceerd worden.
Mogelijkheden voor aanbieden
9. Op welke manieren kun je een aanbod publiceren?
Dat kan bijvoorbeeld in het Gemeenteblad, de plaatselijke krant, website van de gemeente, Funda of via een Makelpunt.
10. Wat is een redelijke reactietermijn?
Daarover bestaan geen uitspraken, maar gegadigden moeten voldoende tijd krijgen om de informatie tot zich te nemen en een beslissing te nemen.
11. Hoe ga je om met onderhands gesloten overeenkomsten van voor het Didam-arrest?
Ook deze overeenkomsten vallen onder het Didam-arrest en partijen mogen deze dus niet uitvoeren. Dat is behandeld in een kort geding van 18 maart 2022. Een optie is om het onroerend goed alsnog openbaar aan te bieden. Maar als je dan met een nieuwe partij in zee gaat, kan de andere partij een vergoeding voor schade eisen. Een andere optie is alsnog bekend maken op basis van welke criteria voor de eerste partij is gekozen. Bijkomende vraag is dan wel of deze criteria de toets van de rechter doorstaan in een eventueel daarop volgende procedure.
12. Hoe ga je om met een al gesloten intentieovereenkomst waarin een verkoopdatum in de toekomst is opgenomen?
Hiervoor geldt het antwoord dat hierboven gegeven is.
13. Wat te doen als je al in onderhandeling bent met één partij?
Alsnog openbaar aanbieden, behalve als deze partij de enige gegadigde was. De uitkomst en de argumenten daarvoor moeten dan wel gepubliceerd worden.
14. Wat te doen als je al afspraken hebt gemaakt met één partij, maar nog geen handtekening hebt gezet?
Voor een geldige overeenkomst is geen handtekening nodig, voor zover het object en de koop/huurprijs al vastgelegd zijn. Je kunt dan niet meer terug. Zet je desondanks geen handtekening, dan kan de gegadigde een schadevergoeding eisen.
Ben je het nog niet eens over object en koop/huurprijs, stop dan de onderhandeling en biedt de onroerende zaak openbaar aan, zoals de bedoeling is. Doe je dit niet, dan loop je de kans op een schadevergoeding van andere gegadigden.
Beleidsruimte
15. Wat kun je in het algemeen doen om het uitgifteproces weer op gang te krijgen?
Om te beginnen kun je algemeen beleid maken met voorwaarden en selectiecriteria. Daarnaast kun je voor elke gesloten overeenkomst alsnog de criteria publiceren waarop de gekozen partij is geselecteerd. Aan eventuele andere gegadigden kun je dan een termijn van minimaal twintig dagen bieden voor een reactie (aanbestedingsrecht). Eventueel kun je de overeenkomst vast sluiten, maar neem daarin dan wel een opschortende voorwaarde op.
16. Is het mogelijk om door de gemeente gesubsidieerde partijen voorrang te geven?
Waarschijnlijk wel, maar dit selectiecriterium moet dan wel terug te vinden zijn in algemeen beleid. Bovendien moet die subsidie beschikbaar zijn voor iedereen die in aanmerking komt.
17. Is het mogelijk om lokale partijen voorrang te geven?
Enkel het criterium ‘lokale partij’ zal vermoedelijk geen stand houden bij de rechter, zeker als een partij van buiten de gemeente is die ook voldoet aan de selectiecriteria.
18. Kunnen we voorrang geven aan een partij die (gevoelsmatig) het grootste belang heeft?
Bijvoorbeeld de partij met een clubgebouw in erfpacht, die de daarbij gebruikte tennisbanen ook in erfpacht wil nemen. Dit is waarschijnlijk niet houdbaar, maar het valt wellicht te verdedigen dat deze partij zonder de tennisbanen haar bestaansrecht verliest. Zo'n situatie hoeft niet specifiek in beleid zijn vastgelegd. Wel moet het heel duidelijk en gemotiveerd bekend worden gemaakt.
19. Wat zijn de mogelijkheden om binnen een integraal kindcentrum voorrang te bieden aan een kinderdagverblijf?
Een kinderdagverblijf is een commerciële partij en strikt genomen is er nauwelijks tot geen ruimte voor uitzondering. Maak je die uitzondering toch, dan moeten de uitkomst en de argumenten daarvoor wel gepubliceerd worden. Over de houdbaarheid van de argumenten zal een rechter zich dan moeten buigen. Hopelijk blijven de argumenten dan staande vanwege de maatschappelijke doelen in het integrale kindcentra. Gewenst is dat de kinderdagverblijforganisatie aansluit op deze doelen.
20. Kan de uitgifteprocedure decentraal worden uitgevoerd?
Bijvoorbeeld door een schoolbestuur of een burgerinitiatief. Ja, je mag decentraal uitvoeren, maar binnen de verplichtingen uit het arrest. Zeker wanneer de eigenaar hier inkomsten mee verkrijgt.
Meer informatie
- Spelregel: Hoe om te gaan met verkoop?
- Spelregel: Verhuur (huurprijs en methodieken)
- Webpagina Wet Markt en Overheid
- Webpagina: Vastgoedbeleid
- Webpagina: Verkoop
- Webpagina: Huur en medegebruik
