Niet voor prestatiecontracten

De NEN 2767 is een communicatie-middel en niet geschikt om als prestatie-indicator op te nemen in een contract, zegt Patrick Zeilemaker van Helix.

De nieuwe NEN 2767 voor de conditiemeting van gebouwen is begin 2017 uitgebracht. De conditiescore van bouwdelen wordt weergegeven op een zespuntsschaal. Conditiescore 1 representeert de nieuwbouwstaat en conditiescore 6 de slechtst aan te treffen conditie.

Sturen op conditiescore 3 is onzin

Patrick Zeilemaker, commercieel manager bij Helix en nauw betrokken bij de totstandkoming van de nieuwe NEN, signaleert dat de conditiescore vaak tot doel wordt verheven: “Dat kan je als vastgoedbeheerder in een lastig parket brengen. Wel de conditiescore gehaald en toch lekt het dak. Dat levert uiteindelijk een ontevreden klant op. Hij of zij ervaart overlast en vindt dat het gebouw niet voldoet aan de gewenste technische prestatie. Sturen op conditiescore 3 is dus onzin, neem het niet op in je contracten.”

Beoordeling en keuze

Alleen een conditiemeting zegt onvoldoende over of de aangetroffen gebreken belangrijk genoeg zijn om op te lossen. Patrick: “Bij een manifest gebrek of gevorderde veroudering van bouwdelen dient de inspecteur dus ook een inschatting te maken van het risico van het aangetroffen gebrek. Uiteindelijk is het aan de opdrachtgever om te beslissen. Soms is wachten met actie prima te verantwoorden. Bijvoorbeeld bij voorgenomen verkoop of sloop van een pand. Belangrijke afweging is wat de risico’s zijn van de geconstateerde gebreken en wat je als opdrachtgever daarvan vindt.”

Communicatiemiddel

Om doelmatig onderhoudsactiviteiten uit te voeren, wordt gewerkt met een basis decompositie: een opsomming van de onderdelen van een gebouw met hun onderlinge relatie. De vastgoedportefeuille wordt opgedeeld in gebouwen, het gebouw wordt opgedeeld in elementen en elementen weer in bouwdelen. Inspectie op basis van een basis decompositie kan erin resulteren dat je toch niet de informatie krijgt die je wilt. In de basis decompositie is de vloerafwerking een bouwdeel. Maar zo kan het bij een school wenselijk zijn om verschil te maken tussen de vloerafwerking van de klassen en de gangen.

Als je het hebt over de gewenste technische prestatie van het gebouw is inspectie aan de hand van NEN 2767 dus vooral een communicatiemiddel over de veroudering en gebreken aan de belangrijkste bouwdelen van het gebouw en waar de herstelprioriteiten liggen. Het maakt duidelijk wat je hebt gezien.

Meer informatie

• Nieuwsbericht ‘Nieuwe norm voor conditiemeting’ (Bouwstenen, 31 januari 2017)

• Artikel ‘Nieuwe NEN 2767: meer mogelijk voor vastgoedbeleid’, over de nieuwe norm met toelichting en rekenvoorbeeld (Roel Warringa, Helix, via Kennisplein Conditiemeten, januari 2017)

• Informatiepagina rond Onderhoud