Corporaties kunnen veel meer betekenen in gebouwen voor kinderen, maar de wijk staat voor hen centraal. Dat is de conclusie uit een geprek tussen directeuren van woningcorporaties, kinderopvang en primair onderwijs.
Corporaties investeren steeds meer in maatschappelijk vastgoed; van € 143 miljoen in 2007 naar bijna € 750 miljoen in 2010. Ondanks de woelige tijden waarin corporaties verkeren, wordt verwacht dat zij ook in de toekomst in maatschappelijk vastgoed zullen blijven investeren, misschien iets minder dan nu, maar vooral op het gebied van "gezondheid & zorg" en "onderwijs en opvoeding", zo blijkt uit een onderzoek van het Centraal Fonds. De investeringsbereidheid van corporaties blijkt ook uit een recente peiling van Bouwstenen voor Sociaal op de website en in de LinkedIn-groep.
Ambities corporaties
Corporaties ambiëren vooral de rol van ontwikkelaar en eigenaar van brede scholen en andere 'kindgebouwen' als die een duidelijke meerwaarde voor de wijk hebben. Dat kunnen zowel nieuwe als bestaande gebouwen zijn. Bij voorkeur zijn dat gebouwen in wijken met veel corporatiebezit. Maar dat is geen voorwaarde. Ook in andere wijken waar de doelgroep van woningcorporaties woont, zijn corporaties aanspreekbaar op maatschappelijk vastgoed, zo blijkt uit een gesprek tussen directeuren van woningcorporaties, kinderopvang en primair onderwijs op 25 januari 2011.
Genoemde bijeenkomst vond plaats op initiatief van het Netwerkbureau Kinderopvang en in samenwerking met Bouwstenen voor Sociaal. Brede school het Vlechtwerk te Almere vormde het decor van dit rondetafelgesprek. Tijdens de kennismakingsronde werd duidelijk dat woningcorporaties op substantiële schaal actief zijn met brede scholen en ander maatschappelijk vastgoed. Bijna altijd gaat het om multifunctionele accommodaties of andere geïntegreerde oplossingen. Zo mogelijk wordt dit maatschappelijk vastgoed kostendekkend gerealiseerd. Solitaire scholen of kinderopvangcentra worden niet of nauwelijks gebouwd door corporaties. Vooralsnog behoort het maatschappelijk vastgoed tot het domein waarin corporaties vrij kunnen opereren met staatssteun (lees borging van het WSW).
Wat kunnen woningcorporaties bieden?
De bijeenkomst maakte duidelijk dat er voor corporaties uiteenlopende redenen zijn om te investeren in gebouwen voor kinderen, maar geldt dit ook andersom? Hebben scholen en kinderopvangorganisaties redenen om in zee te gaan met woningcorporaties? Bij deze gedachtewisseling fungeerde Leusden als actuele casus; daar zijn gemeente, schoolbestuur en lokale woningcorporatie overeengekomen dat de woningcorporatie de komende jaren drie brede scholen realiseert. Kern van discussie: woningcorporaties willen zich toeleggen op wijkgebonden maatschappelijk vastgoed met duidelijk meerwaarde voor samenleving; bij goed wonen horen immers goede voorzieningen. Voorwaarden zijn dat de exploitatie kostendekkend moet zijn, en dat de betrokken dienstverleners van hoge kwaliteit zijn en daarop aanspreekbaar zijn. Aanwezigheid van 'eigen woningbezit' is geen expliciete voorwaarde; wel dat de doelgroep van woningcorporaties, huishoudens met lagere inkomens, er van kunnen profiteren. Aanwezigheid van eigen woningbezit maakt het wel gemakkelijker; corporaties is dan vertrouwd met wijk en wijk is vertrouwd met woningcorporatie.
Corporaties zien de volgende sterke punten van zichzelf:
- kennis van vastgoed en van de financiering daarvan;
- benadering van vastgoed vanuit gehele exploitatieperiode; sturen op waarde zit in DNA van corporaties;
- slimmer omgaan met m2 en creatief nadenken over extra kasstromen;
- kennis van wijken en wijkbewoners;
- langdurige betrokkenheid;
- goed ontwikkelde lokale en regionale netwerken met gemeenten en maatschappelijke dienstverleners.
Wat vragen onderwijs en kinderopvang?
Bij het doen van zaken met woningcorporaties staat voor dienstverleners in onderwijs en kinderopvang het primaire functioneren centraal; ze willen gevoel hebben dat zij opdrachtgever zijn. Daarnaast verlangen ze van woningcorporaties dat ze:
- vertrouwen kunnen winnen van de gemeente en gemeenten kunnen binden aan doelstellingen van project;
- brug kunnen slaan tussen de verschillende culturen die samen komen in maatschappelijk vastgoed;
- zakelijke cultuur meebrengen.
Operationeel beheer is knelpunt
Aan het eind van de discussie kwam ook operationeel beheer ter sprake. Dat is een knelpunt. Deze werksoort hoort niet bij de core business van kinderopvang en onderwijs en ook niet bij die van woningcorporaties. Toch is het operationele beheer, waaronder de actieve verhuur van multifunctionele zaalruimte, van levensbelang voor een gezonde exploitatie. Eén van de deelnemers pleitte voor een aparte opleiding van locatiemanagers waarbij thema's als rendement, exploitatie en concept aan de orde zouden moeten komen. Op die gebieden valt nog een wereld te winnen.
Deelnemers gesprek
Kinderopvang
- Leo Huijssoon, Partou Amsterdam
- Henry Smeijsters, Kinderopvang Humanitas, Heerlen
- Sander Schrover, Kinderopvang 2Samen
Onderwijs
- John vd Vegt, Almeerse scholengroep
- Rudi Meulenbroek, Openbaar Onderwijs Kampen
- Jan Spanjer, Accrete
Corporaties
- Arjan Deutekom, GoedeStede, Almere
- Hans Kröger, Woningstichting het Grootslag, Wervershoof
- Jan Kammeyer, Stichting Futura, Tilburg
- Pierre Sponselee, Woonwaard Noord-Kennemerland, Alkmaar
- André van de Water, Woningstichting Leusden
Begeleiding
- Yvette Vervoort en Job van velsen, netwerkbureau Kinderopvang
- Marc van Leent, Bouwstenen voor Sociaal (gespreksleider)
Meer informatie:
Marc van Leent, 06-51026684
Reactie toevoegen