Functiecombinatie veel te complex

Monique van der Steeg Een pand gebruiken voor diverse maatschappelijke functies is vaak gewenst, maar bij de afweging van alle doelen en belangen delft juist dát vaak het onderspit.

‘Het is enorm complex dat voor elkaar te krijgen’, zegt Monique van der Steeg (gemeente Alphen aan de Rijn). Ze was als Regisseur Maatschappelijk Vastgoed betrokken bij de herbestemming van het oude gemeentehuis in Boskoop; een monument met een onhandige indeling, waar vanwege het interieur niet alles kan. De gemeente wilde het gebouw, met een mooie trouwzaal, graag voor de gemeenschap behouden. Vooralsnog is dat gelukt.

Start vroeg met orgware

Maar je wilt niet weten hoe. Monique had er een stevige klus aan. Haar beschrijving van deze casus laat zien hoe ingewikkeld het is. Naast de hardware (het herbestemmen) en de software (de programma’s) is ook de orgware (de organisatie) van groot belang. Daar kan je niet vroeg genoeg mee beginnen.

Pandvisie helpt

Wat goed helpt is een pandvisie, adviseert Karin van der Looy (gemeente Utrecht). Wat wil je precies op die specifieke locatie? Dat wil niet zeggen dat de puzzel daarna ook snel is opgelost. Je krijgt te maken met een veelheid aan regels en problemen. Om het vraagstuk te ontrafelen is het in ieder geval goed onderscheid te maken in verhuur-, BTW-, subsidie- en beheerzaken, vertelt Hoema Popal (gemeente ‘s-Hertogenbosch).

Volgorde van ingebruikname

Machiel van Driel, BTW-INSTITUUT, signaleert bij het voorbeeld van Alphen al zo’n 10 BTW-kwesties. Eén daarvan heeft te maken de volgorde waarop de verschillende partijen het gebouw na de renovatie in gebruik nemen. Dat soort zaken staan meestal niet strak op het netvlies en voor de uitwerking moet je echt goed in de materie zitten, merkt hij. Vaak is die expertise niet in de eigen organisatie aanwezig.

Mooie intenties

Organisaties hebben allerlei doelen rond meervoudig ruimtegebruik. Denk aan meer maatschappelijk rendement doordat verschillende mensen elkaar ergens ontmoeten door een mix van maatschappelijke en commerciële functies en het bieden van ruimte voor maatschappelijke initiatieven; al dan niet met een lokale makelfunctie om dat te verwezenlijken. Mooie intenties.

Doelen sneeuwen onder

Maar wat ook van belang is bij dergelijke accommodaties is de mogelijkheid om andere prioriteiten te stellen, bijvoorbeeld bij wijziging in het beleid of wisseling van bestuur, de ruimte efficiënt te gebruiken (niet alleen vanwege kosteneffectiviteit) en dat de geldstromen helder zijn (voor sturing en verantwoording). Bij de afweging van al deze doelen en randvoorwaarden sneeuwt het multifunctioneel gebruik het vaakst onder, zeggen betrokkenen. Het is beheertechnisch, juridisch en financieel vaak veel te ingewikkeld.

Mooie voorbeelden

Dat er desondanks mooie voorbeelden zijn van goed draaiende accommodaties die multifunctioneel worden gebruikt is niet te danken aan de sectorale landelijke regelgeving maar aan de volharding van enthousiaste burgers, betrokken maatschappelijke partners, lokale bestuurders en andere betrokkenen.

Meedoen?

Dat kan! In Bouwstenenverband werken we in diverse ontwikkelprogramma’s aan integraal beleid en meervoudig ruimtegebruik. Doe ook mee, bijvoorbeeld met het netwerk Beleid en vastgoed of het netwerk Samen onder één dak.