De gemeente Amsterdam wil haar huurprijsbeleid aanpassen. Paul Mooij, financieel strategisch adviseur: “We gaan hier in Amsterdam al sinds 2015 uit van een kostendekkende huur op pandniveau. We stellen voor hierop twee uitzonderingen in te voeren: een beleidshuur op portefeuilleniveau en een huur onder de kostprijs als daarmee het algemeen belang wordt gediend.” Het voorstel moet nog worden goedgekeurd door het college en de raad.
Naar annuïtair afschrijven
Het voorstel is om in de kostprijsberekening over te stappen van een lineaire afschrijvingsmethodiek, naar een annuïtaire methode. Paul: "Dat geeft meer stabiliteit in de huurprijs. Scholen en sportaccommodaties worden bij ons in 40 jaar afgeschreven. Andere nieuwe gebouwen in 80 jaar. De afschrijvingstermijn voor het inbouwpakket, waaronder bijvoorbeeld de installaties, kan desgewenst verlengd worden van 15 naar 20 jaar."
Kosten voor beheer en onderhoud
Voor de beheerkosten gaat de gemeente uit van benchmarkkosten per m2 en voor onderhoud wordt het 25-jarig gemiddelde uit het MJOP gebruikt. Als er geen concrete gegevens voorhanden zijn, worden ook hier benchmark gegevens gebruikt. Verder zijn er kosten voor verzekering en overige zakelijke lasten, daar rekent de gemeente de reële prijs. Om risico’s af te dekken wordt 5% leegstandsrisico en 1,7% voor het risico dat de huur niet wordt betaald als opslag gebruikt. Op basis hiervan wordt de kostprijs berekend.
Beleidshuur blijkt lastig
Paul: “Een huur op portefeuilleniveau, bijvoorbeeld voor alle buurthuizen in de stad, is mogelijk als een beleidsafdeling dat wil, maar in de praktijk blijkt dat toch lastig. Als een buurthuis van € 150,- per m2 naar een huur van € 100,- per m2 gaat is dat gemakkelijk te doen, maar van € 50 naar € 100 per m2 is lastig. Daarbij is de gemeente niet de enige aanbieder van buurthuizen en is er voor de beleidspartij alsnog geen gelijke huur voor alle buurthuizen."
Verhuren onder de kostprijs
Verhuren onder kostprijs kan volgens de Wet Markt en Overheid alleen als er een algemeen belang besluit door de gemeenteraad over is genomen. "Wat daarbij speelt", zegt Paul, "is dat deze wet binnenkort wordt aangepast. We willen daar met ons huurbeleid op voorsorteren. Om dit te doen, kijken we naar vier opties voor de verhuring onder de kostprijs.
- De eerste is een verlaging tot markthuur. Bij nieuwbouw kan de kostprijshuur namelijk hoger zijn dan de markthuur. Leegstand is niet in het algemeen belang en daarom willen we hier verhuren tot aan de markthuur.
- De tweede uitzondering is mogelijk als het om tijdelijke huur gaat. In dat geval kunnen afwijkende afspraken worden gemaakt.
- De derde mogelijkheid is afwijkende huur op basis van een specifieke gebruiksfunctie. Daarbij wordt onderbouwd waarom juist die functie het algemeen belang dient.
- En als laatste is een afwijking op pandniveau mogelijk."
Subsidie mogelijk
"Eventuele subsidie voor de huisvesting loopt via de beleidsafdelingen, waardoor de kosten ook gekoppeld zijn aan het specifieke beleid. Het is voor huurders ook mogelijk om bij andere partijen te huren. Daarmee houden we onszelf scherp op de kosten van het gemeentelijk vastgoed. Belangrijk is dat er een relatie is tussen de huur en de subsidie, bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst eindigt als ook de subsidie eindigt. Belangrijk is ook te kijken naar wijze van indexering. De huurprijs wordt verhoogd met de CPI-index. Bij subsidies worden soms andere indexen gebruikt."
Meedoen? dat kanHeb je relevantie informatie op het gebied van kosten en huurprijs waar anderen een voorbeeld aan kunnen nemen? Deel het met het netwerk via nieuws@bouwstenen.nl
Op 13 juni komt het netwerk juridische zaken bijeen. Het huurbeleid in relatie tot de nieuwe Wet Markt en Overheid (en algemeen belang besluiten) is ook daar een van de onderwerpen. Mail of bel ons als je je bij dit netwerk wilt aansluiten.
|
Image
 |
