1210 Huurprijsbeleid en kostprijsdekkende huur
Aanwezig zijn 26 vastgoedprofessionals uit Utrecht, Almere, Den Bosch, Doetinchem, Rotterdam, Den Helder, Aalsmeer, Arnhem, Goirle, Maasdriel, Hellendoorn, Nijmegen, Zutphen, Leidschendam-Voorburg, Woerden, Maastricht, Heerhugowaard, Apeldoorn, Etten Leur en Deventer.
Zij worden warm ontvangen bij de gemeente Utrecht door gastheer Arthur van Loon.
De thema's
De bijeenkomst heeft 2 thema’s, te weten: het berekenen van kostprijsdekkende huur en het voeren van huurprijsbeleid. Aan het begin van de bijeenkomst maken we een korte inventarisatie van de berekeningswijzen van de kostprijshuur bij de aanwezige gemeenten.
Kostprijshuur in Utrecht
Arthur van Loon licht toe op welke manier de gemeente Utrecht omgaat met de berekening van de kostprijshuur. Alle componenten van de kostprijshuur worden toegelicht. Arthur gaat in op belangrijke begrippen als vaste rekenrente, de relatie tussen vervangingsinvesteringen en het onderhoudsplan, een vergoeding voor beheerkosten en dergelijke. Zie hier zijn presentatie.
Huurbereking Almere
Henk Philippens vertelt over de betrekkelijk jonge vastgoedportefeuille van de gemeente Almere en vult Arthur van Loon aan voor wat betreft de achtergronden van de huurberekening. Zie hier de prezi van Henk.
Gemeente Doetinchem
Wendy Doornink en Janneke Harmsen vertellen over het proces dat de gemeente Doetinchem doormaakt bij het harmoniseren van huurprijzen. De gemeente heeft de 200 panden verdeeld in 10 clusters en heeft daarbij een aantal pilotclusters aangewezen. De huurharmonisatie in deze pilotclusters verloopt moeizaam en ondervindt veel weerstand. Zie hier hun presentatie.
En ten slotte Den Bosch
Irwin van Hunen van de gemeente Den Bosch bepleit een vaste huur per functiecategorie. Zo hanteert de gemeente Den Bosch bijvoorbeeld vaste huurprijzen voor atelierruimte en kinderdagverblijven. De huur wordt niet bepaald door de werkelijke kostprijs van de huur. Ook waarschuwt hij voor interne concurrentie binnen de gemeente. Bij panden die om strategische redenen zijn verworven hoeft er geen sprake te zijn van kostendekkende huur. Alle inkomsten ‘zijn meegenomen’. Hierdoor ontstaat het gevaar dat huurders gaan shoppen bij de gemeente.
De discussie
Er zich een zeer geanimeerde discussie over de vraag of het wel of niet verstandig is om de werkelijke kostprijs in rekening te brengen. De werkelijke kostprijs kan worden beïnvloed door allerlei toevallige omstandigheden. Een gemeente noemt het voorbeeld van een nieuwe sporthal die uit de grondexploitatie van een dure woonwijk is betaald, waardoor de kostprijshuur heel erg laag is. Daar kan een onredelijk verschil ontstaan met een oude hal die onlangs is gerenoveerd. Deze heeft namelijk een hoge huur. Een vergelijkbare situatie kan zich voordoen in de vergelijking tussen een oud (afgeschreven) gebouw dat goed voldoet en ook nog erg goedkoop is en een nieuw gebouw dat heel erg duur is. Van de aanwezige gemeenten is ca 50% van mening dat de in rekening gebrachte huurprijs nauw verband moet houden met de kostprijs. De andere 50% is van mening dat het beter is om te werken met een meer of meer vaste (‘marktconforme’) huurprijs per gebouwcategorie.
De gemeente Utrecht wordt hartelijk bedankt voor de gastvrijheid.
De volgende bijeenkomst is de landelijke agendabijeenkomst op 7 november in Bussum.
Oktober 2012, Rinald van der Wal, trekker netwerk vastgoedprofessionals
