Keuzes in rekenkameronderzoek

Gemeenteraden willen de risico's van het eigen maatschappelijk vastgoed bezit weten. De rekenkameronderzoeken van Eindhoven en Enschede bieden stof om van te leren.  

Wicher Schönau, lid van de Rekenkamer Den Haag, vastgoedadviseur bij Twynstra Gudde en actief verbonden aan Bouwstenen, dook in de onderzoeken en scheef onderstaande bijdrage.

Groot belang

Het financiële belang van de eigen vastgoedportefeuille op de gemeentebegroting is groot: gemiddeld vertegenwoordigt het een kwart van de balanswaarde [1]. Echter, de risico’s op de exploitatiebegroting zijn vaak nog onbekend. Reden genoeg voor lokale rekenkamers om een onderzoek te starten.

In essentie gaat een rekenkameronderzoek over de doelmatigheid en doeltreffendheid van het gevoerde beleid. Het is een trend van de laatste jaren dat gemeenten een eigen vastgoedbeleid maken, net zoals de oprichting van centrale vastgoedorganisaties (of vastgoedbedrijven). Vastgoed wordt daarbij als middel gezien bij het realiseren van maatschappelijke effecten. Deze veronderstelde doeltreffendheid is voor rekenkamers interessant om te onderzoeken, maar de recente voorbeelden in Eindhoven en Enschede laten ook de beperkingen zien.

Rekenkameronderzoek naar het gemeentelijk vastgoed vraagt bovenal om duidelijke keuzen.

1. Keuze voor het juiste moment 

Tot veler verbazing blijken veel gemeenten de basale vastgoedinformatie (nog) niet op orde te hebben. Het onderzoek in Eindhoven (2013) toont bijvoorbeeld dat er geen transparant overzicht van omvang, waarde, kosten en opbrengsten over de gehele portefeuille bestaat. Dit is wellicht verontrustend, maar past in het landelijk beeld. Door de centralisatie van gemeentelijke vastgoedfuncties ligt momenteel de focus op het krijgen van inzicht in de vastgoedinformatie; een volgende stap is het kunnen ‘meten’ van het maatschappelijk effect. Die laatste invulling van doeltreffendheid bleek in Eindhoven en Enschede nauwelijks te onderzoeken. 

Voor veel gemeenten zal een rekenkameronderzoek dan ook te vroeg komen, omdat het gewenste inzicht in effectiviteit nog niet geboden kan worden. Een goede timing is daarom essentieel.

2. Keuze voor beleid of uitvoering

Mede door de malaise op de vastgoedmarkt is het beleid van gemeenten ten aanzien van vastgoed veranderd. Inmiddels hebben vele gemeenten vastgoednota’s vastgesteld, maar daarmee is niet gezegd dat het nieuwe vastgoedbeleid ook werkt in de praktijk. Zo spreekt het rapport van de rekenkamercommissie Enschede (2013) van een ‘veronderstelde werkelijkheid’ waarbij het maatschappelijke rendement niet wordt gemeten.

Wanneer een rekenkamer de effecten van het vastgoedbeleid wil onderzoeken, zal men stuiten op begrippen als Corporate Real Estate Management (CREM). Het beoordelen of deze begrippen echt werkbaar zijn in de gemeentelijke context is geen sinecure. Te overwegen is om meer focus te leggen op de uitvoering, bijvoorbeeld beheer en exploitatie van het gemeentelijk vastgoed. In het verleden had de gemeente deze taken ook al, waardoor die aspecten beter te onderzoeken zijn. Ook kan gekozen worden voor meer omkaderde werkprocessen zoals de aan- en verkoop van vastgoed of het contractmanagement.

3. Keuze voor deelportefeuilles

Het gemeentelijk vastgoed kent een grote diversiteit aan gebouwen. Van onderwijshuisvesting tot de kantoren voor ambtenaren, van sportaccommodaties tot vastgoed in tijdelijk beheer. Tevens zijn meerdere beleidsafdelingen betrokken bij vastgoed, omdat zij (via subsidies) instellingen en verenigingen huisvesten. De omvang en breedte van de vastgoedportefeuille maakt het doen van behapbaar onderzoek lastig.

Kiezen voor specifieke deelportefeuilles, zoals sport, cultuur of onderwijs bevordert de diepgang van het rekenkameronderzoek, zeker als casussen worden gekozen. Want de verschillen tussen een schouwburg en een leegstaand kantoor zullen qua beleidsdoelen, subsidieafspraken en aspecten als vastgoedwaarde onvergelijkbaar zijn.

Tot slot

Gemeentelijk vastgoed is een zeer relevant onderwerp voor rekenkameronderzoek. Wel tonen de voorbeelden uit Eindhoven en Enschede dat oordelen over met name doelmatigheid (of maatschappelijk rendement) een lastige opgave is. Uiteindelijk is iedere gemeente gebaat bij een geloofwaardige toets op de doelmatigheid en doeltreffendheid van het gevoerde vastgoedbeleid. Duidelijke keuzen in de opzet van het rekenkameronderzoek zijn dan ook vereist, gegeven de complexiteit van het onderwerp maar ook om de professionalisering van een gemeentelijke vastgoedorganisatie op waarde te schatten.

Geschreven door ir. Wicher F. Schönau MMC; vastgoedadviseur bij Twynstra Gudde, lid van de Rekenkamer Den Haag en actief binnen Bouwstenen.

Bouwstenen-activiteiten

In het kader van de Agenda Maatschappelijk Vastgoed 2014 (verantwoording) heeft Bouwstenen diverse rekenkameronderzoeken op een rijtje gezet; als voorbeeld en om van te leren. Goed rekenkameronderzoek is van belang voor belastingbetalers (publieke verantwoording), vastgoedafdelingen en rekenkamers (goede kwaliteit onderzoeken).

Zie in dit verband de onderzoeken naar:

• naar vastgoed in Enschede en Eindhoven
• andere maatschappelijke voorzieningen (waaronder onderwijshuisvesting) in diverse andere gemeenten.

Binnenkort is er in Bouwstenenverband een besloten bijeenkomst tussen vastgoedafdelingen en rekenkamers om over dit onderwerp door te praten.

Activiteiten Algemene Rekenkamer

De Algemene Rekenkamer doet momenteel onderzoek naar de kwaliteit van de onderwijshuisvesting. In september zal een website gelanceerd worden waar leerkrachten, leerlingen en ouders kunnen bijdragen aan dat onderzoek. De eerdere link bevat daar een oproep voor.