Nieuwe functie voor lege gebouwen

Er is markt voor het gebruik van leegstaande scholen en zorgvastgoed voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Partijen moeten elkaar nog wel weten te vinden.

Dat blijkt uit een bijeenkomst van Platform 31 in maart 2014. Bouwstenen was daar om de transformatie-mogelijkheden van maatschappelijk vastgoed voor het voetlicht te brengen. 

Flinke vraag

Dat er vraag is naar flexibele woonruimte voor arbeidsmigranten in bepaalde regio’s, blijkt uit onderzoek, maar werd tijdens de bijeenkomst ook indringend duidelijk. Arbeidsbureau's zijn bereid ergens tussen de € 65,00 en € 70,00 per week te betalen voor woonruimte voor deze doelgroep. Dat is inclusief energie en inrichting. Voor de kale huisvesting betalen ze € 40,- tot  € 45,- per week.

Goed rendement

Als we deze bedragen toepassen op een scoutingcomplex in Breda (inmiddels verkocht), komen we op de terugweg van de bijeenkomst tot de volgende berekening.

In het pand kunnen volgens de gangbare ruimtenormen van 12 m2 per persoon 13 personen worden gehuisvest.

13 personen x € 42,50 per week x 52 weken is een huurwaarde van € 28.730,-  per jaar.

De vraagprijs van het gebouw is € 125.000,-. Een eenvoudige verbouwing kost ongeveer € 400 per m2 = € 110.000,- De totale investering komt daarmee op € 235.000,-.

Een jaar huur: totale investering x 100 = het Bruto Aanvang Rendement (BAR). In dit geval € 28.730,- : € 235.000.- x 100 = ruim 12 %. Zou moeten kunnen.

Geen goede match

De match is echter nog niet optimaal. De ruimtevragers weten het leegstaand maatschappelijk vastgoed vaak niet goed te vinden. De panden staan vaak niet op Funda maar op eigen, gemeentelijke sites. De ruimtevragers zijn hier niet mee bekend, bleek tijdens de bijeenkomst. Ze rijden soms stad en land af op zoek naar ruimte.

Daarbij is het voor de ruimtevragers belangrijk te weten of de buurt geschikt is en de betreffende gemeente bereid is mee te werken aan functieverandering. Er moeten niet teveel kosten aan  de bestemmingswijziging zitten en er moet een redelijke kans op succes bestaan. Als gemeenten hun vastgoed beter in de etalage zetten bij potentiële kopers met de alternatieve gebruiksmogelijkheden daarbij, zou het al een stuk eenvoudiger worden.

Meer informatie

• Eerder artikel: Arbeidsmigratie kans voor leegstand (Bouwstenen, januari 2014), over o.a. in welke regio's vraag is, welk type maatschappelijk vastgoed geschikt is en ruimte per arbeidsmigrant
• Tien potentiële locaties en twee meer uitgewerkte locaties zoals aangeleverd aan Platform 31, waarvan op één de berekening is toegespitst.
• Bouwstenen-werkgroep Wegwerken overmaat
• Landelijke expertteam transformatie en de mogelijkheid transformatie-projecten aan te dragen.

 Zie ook:

• Makelaars en bemiddelaars gespecialiseerd in maatschappelijk vastgoed
• Expertisecentrum voor arbeidsmigranten met o.a. voorbeelden van verschillende huisvestingvormen, beheer- en exploitatiemodellen, certificering en communicatie naar de buurt
• Huisvesting arbeidsmigranten: tien praktijkvoorbeelden (Aedes, 2013)
• Kennisdossier arbeidsmigranten in Nederland (Aedes)
• Informatiepagina's over Leegstand en Herbestemmen, transformeren en renoveren
• Kwaliteit maatschappelijk vastgoed, inclusief informatie over de alternatieve aanwendbaarheid