In 2012 hebben 18 grote gemeenten € 363 miljoen geïnvesteerd in vastgoed. Dit blijkt uit de meest recente benchmark, die tevens een beeld geeft van de groeiende leegstand, kosten en opbrengsten van dit vastgoed.
De cijfers over 2012 uit de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed zijn op 27 juni 2013 bekend gemaakt. Aan de benchmark deden in 2012 18 gemeenten mee. In totaal bezitten zij 3.369 gebouwen, samen goed voor 5,9 miljoen m2 Bruto Vloer Oppervlak en € 4,8 miljard aan WOZ-waarde. Deze gebouwen hebben een maatschappelijke functie (69%), worden gebruikt voor eigen huisvesting (10%) of hebben een andere functie (21%).
Forse investering
De investering die deze 18 gemeenten in 2012 hebben gedaan (€ 363 miljoen) is niet alleen in absolute zin omvangrijk, maar ook in relatieve zin. Het gaat om een investering van 7,5% van de totale waarde van het gemeentelijk bezit. Op basis van een levensduur van 40 jaar mag een ‘natuurlijke’ investeringsbehoefte van 2,5% verwacht worden. In 2012 was deze drie maal zo hoog.
Kwaliteitsimpuls of nieuwbouw
Uit de cijfers kan niet worden opgemaakt of het gaat om investeringen in de bestaande voorraad (kwaliteitsimpuls) of dat hiermee nieuw vastgoed is gerealiseerd. De investering in scholen lijkt in pas te lopen met de omvang van het bezit; 1/3 van de investering heeft betrekking op scholen en ongeveer 1/3 van het gemeentelijk vastgoed betreft scholen.
Oplopende leegstand
Wel valt uit de cijfers op te maken dat de financiële leegstand van de aangesloten gemeenten in één jaar tijd is verdubbeld van 2% naar 4%. Het gaat hier om leegstand waarvoor niemand betaalt, niet te verwarren met de feitelijke leegstand wat een probleem is van de exploitant van het gebouw. In vergelijking met de commerciële markt is deze leegstand nog laag (in de kantorenmarkt is die veel hoger), maar opmerkelijk is het wel. Dat doet de vraag rijzen of gemeenten in 2012 wellicht voor de leegstand hebben gebouwd. Veel investeringsbeslissingen stammen uit een tijd waarin het leegstandsprobleem nog niet zo prominent in beeld was.
Optimalisering
De cijfers tonen ook een trend van verdergaande optimalisatie. Er zijn meer inkomsten en gelijk blijvende uitgaven. De gemeentelijke vastgoedafdelingen hebben zich volgens Bert Teuben, die de cijfers presenteerde, de afgelopen jaren verder geprofessionaliseerd. Er is meer aandacht voor risico’s en een betere verbinding met beleid.
Weetjes
In de benchmark worden cijfers per gemeente en per sector gepresenteerd. Wellicht aardig om te weten:
- De inkomsten uit de kinderopvang zijn gedaald van € 90,-/m2 in 2011 naar € 81,-/m2 in 2012.
- De exploitatiekosten waren in 2012 € 24,-/m2. Bij kantoren ligt die veel hoger.
- Bij sport, recreatie en multifunctionele gebouwen zijn de inkomsten lager dan de kosten (niet kostprijsdekkend).
- Op het vastgoed voor eigen gebruik, kinderopvang en zorg wordt verdiend.
- De boekwaarde en de WOZ-waarde van de gebouwen komt steeds dichter bij elkaar te liggen (= groter risico omdat de marktprijzen dalen).
Meer informatie
· Zie hier presentatie van de resultaten van de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed.
·
Reactie toevoegen