In het kader van het landelijk programma Onderwijshuisvesting hebben Invest-NL, BBN en Alpha Concepts een publicatie opgeleverd met een methodiek om de restwaarde van schoolgebouwen te berekenen. Het biedt wat houvast voor wie ermee aan de slag wilt, maar is nog niet het hele verhaal. En het blijft theorie.
Lagere kapitaallasten
Het rapport bevat formules en cijfers om vervolgens op basis van twee uitgewerkte voorbeelden tot de conclusie te komen dat als je losmaakbaar en circulair bouwt, de kapitaallasten met 3,9% tot 10,5% lager kunnen uitvallen. Dit percentage komt overeen met wat sommige gemeenten nu al toepassen, waaronder Leeuwarden.
Voor- en nadelen
In het rapport worden de voordelen en de risico’s van het rekenen met restwaarde omschreven. Zo biedt het gemeenten de mogelijkheid de jaarlijkse kapitaallasten van de gebouwen op papier wat naar beneden te drukken. Daardoor kunnen projecten die nu moeilijk van de grond komen, mogelijk eerder van start. Aan de andere kant zitten er ook risico’s aan het rekenen met restwaarde. Zo moet de tijd uitwijzen of de restwaarde ook daadwerkelijk kan worden geïncasseerd. Zolang er feitelijk niets met een gebouw gebeurt, blijft het theorie.
Levenscyclus onbesproken
In het rapport worden een aantal zaken over het rekenen met restwaarde niet toegelicht of uitgewerkt:
- De jaarlijkse kosten van een gebouw zijn afhankelijk van de investeringen (kapitaallasten), de onderhoudskosten, de levensduur (afschrijvingstermijnen) en eventuele restwaarde. Die kan je niet los van elkaar zien. Als je aan één van die knoppen draait door anders te bouwen (circulair) heeft dat ook consequenties voor de andere cijfers. Welke consequenties er in dit geval voor bijvoorbeeld het onderhoud zijn, is niet helder.
- Er wordt niet aangegeven wat een accountant acceptabel vindt en aan bewijsvoering nodig heeft als een gemeente wil rekenen met restwaarde. Als je het per gebouw wilt berekenen en om de 5 jaar moet bewijzen dat je uitgangspunten nog kloppen (bewijzen dat er vraag is naar de materialen) leidt dat tot veel rompslomp.
- De methodiek is een correctie op de afschrijvingsmethodiek in de publieke sector. De afschrijvingsmethodiek zelf wordt niet ter discussie gesteld. Door het afschrijvingstermijn wat te verlengen, heb je het probleem op papier ook opgelost. Afschrijven is zowiezo een vreemde constructie in een circulaire economie en sluit ook niet aan bij de waardeontwikkeling van vastgoed. In een circulaire economie zou je ook de marktwaarde als reële restwaarde kunnen hanteren en kan je het woord onderhoud beter vervangen voor levenscyclusbeheer.
Simpeler som
Het rekenen met restwaarde is een onderwerp dat in het Bouwstenen-netwerk regelmatig aan de orde komt, met name in het netwerk financiële experts. In september 2023 maakte de gemeente Utrecht hier een notitie over. De algemene lijn destijds was dat het beter en eenvoudiger was het gebouw en de materialen bij hergebruik als eventuele opbrengst in te boeken. Dan hoef je niets te bewijzen en praat je over reële opbrengst. Je kan dan ook de kosten om de materialen te kunnen hergebruiken (vaak veel arbeid) in je som meenemen. Veel gemeenten volgen deze lijn. Dat scheelt administratie, bewijslast en advieskosten.
Aan de voorkant sturen
Ook zijn er gemeenten, zoals Tilburg, die ervoor kiezen aan de voorkant expliciet op circulariteit te sturen, door een percentage op het bouwbudget te zetten. Circulariteit wordt daarmee een bewuste keuze en niet in de cijfers weggestopt. Dat neemt niet weg dat alle gemeenten op zoek zijn naar oplossingen om projecten eerder haalbaar te maken en de nodige investeringen te kunnen doen. We zijn daar in Bouwstenen-verband ook druk mee, in diverse netwerken. Daarover later meer.
Meedoen? Dat kan!Geef je reactie over het rekenen met restwaarde onder dit bericht. Denk mee met oplossingen om projecten eerder haalbaar te maken.
|
|
Meer informatie
-
Publicatie: Circulaire restwaardemethodiek (PO, mei 2025)
- Webinfo: Afschrijven- en afschrijvingsmethodieken
