Er zijn verschillende redenen om te kiezen voor tijdelijke huisvesting: brand, een teruglopende of tijdelijke vraag (bijvoorbeeld in geval van krimp), een onvoorziene grote vraag, het vasthouden van bestaande of het binden van nieuwe klanten, het leefbaar houden van de buurt of om snel in huisvesting te voorzien of snel te kunnen voldoen aan nieuwe wettelijke eisen (bijvoorbeeld ten aanzien van binnenruimte voor Buitenschoolse Opvang (BSO)). In de praktijk komt het allemaal voor, bij allerlei type voorzieningen en overal. Overigens loopt niet alleen in krimpgebieden de vraag naar voorzieningen terug. In Purmerend bijvoorbeeld loopt ook het aantal basisschoolleerlingen flink terug en in verschillende regio's in Nederland, ook buiten de bekende krimpregio's, loopt de vraag naar kinderopvang terug. Peter van Zwol, bestuurder van de Timpaangroep, een overkoepelende holding voor kinderopvang, peuterspeelzalen, onderwijsadvies en welzijnswerk: "Ik denk dat tijdelijke huisvesting een steeds meer voor de hand liggende optie gaat worden. Het wordt steeds moeilijker om in de toekomst te kijken en daarbij de behoefte aan ruimte te plannen. Daar zijn verschillende oorzaken voor. Krimp is moeilijk te managen. De politieke beleidscyclus wordt steeds korter. Er zijn incidenten en snel op te lossen zaken. Dat vraagt een andere benadering van bouwen. Semi-permanente bouw kan heel passend zijn." Voorbeelden Afgelopen jaren zijn diverse scholen afgebrand; in februari 2011 een school in Maastricht, in oktober 2010 een basisschool in Groningen en in 2008 een school in Emmen. Er moet dan snel vervangende ruimte komen. In Leusden wordt geanticipeerd op het teruglopende aantal leerlingen. Naast een nieuwe school van 20 lokalen, worden drie tijdelijke lokalen gezet. In Papendrecht had de Koningin Beatrixschool snel ruimte nodig en is er gekozen voor systeembouw. In een Vinex-wijk in de gemeente Haarlemmermeer overtrof het aantal leerlingen de prognoses keer op keer. De in het plan opgenomen school kampte steeds met ruimtegebrek. In eerste instantie is dat opgelost met noodlokalen, maar dat gaf veel problemen. De noodlokalen voldeden niet aan de eisen en er kwamen klachten. Daarom is in tweede instantie gekozen voor een meer hoogwaardige tijdelijke oplossing voor 5 jaar, op twee locaties, met een gymzaal erbij. Ook andere organisaties maken gebruik van tijdelijke huisvesting. Bas Hulsbergen van Woningcorporatie De Woonplaats: “In Enschede worden in afwachting op een meer definitieve invulling in tijdelijk leegstaande panden startende ondernemers, kleine zorgpartijen, broedplaatsen en ateliers gehuisvest om de buurt leefbaar te houden en kleine organisaties en starters een kans te bieden.” Wat is er zoal te koop? Tijdelijke huisvesting is er in verschillende soorten, maten, kwaliteiten en prijzen. Er is van alles te koop: van simpele ruimtes en speciale BSO-boxen tot systemen waarmee hele dorpen kunnen worden opgebouwd, inclusief gemeenschapshuizen, ziekenhuizen en kantoren, wereldwijd te transporteren. Volgens Wethouder Bart Elbers van Brummen is de kwaliteit en uitstraling van systeembouw de laatste tijd sterk toegenomen. Een rondje langs het veld en de partners van Bouwstenen voor Sociaal levert het volgende beeld op. Je kunt grofweg onderscheid maken in: Leveranciers van tijdelijke scholen, kinderdagverblijven en andere voorzieningen én partner van Bouwstenen voor Sociaal zijn Verlaat Uden en Wagenbouw. Andere leveranciers zijn de Meeuw, Buko, Hodes, Algeco en Blokunits. Zij bieden tijdelijke huisvesting te koop aan maar vaak ook te huur of met een terugkoopregeling. Nathalie Wink van de gemeente Utrecht: "Als je veel gebruik maakt van tijdelijke huisvesting kan het slim zijn een mantelovereenkomst af te sluiten met een bedrijf die dit levert." Waar op letten? Wichert Eikelenboom, bestuurder van Stichting Voila (13 basisscholen) in Leusden let vooral op uitstraling, vloer, isolatie en wijze van verwarming (geen elektra). De gemeente Haarlemmermeer stelde als eisen: Het Waarborgfonds Kinderopvang en BOinK hebben een programma van eisen opgesteld voor een zogeheten BSO-box. De BSO-box is eenvoudige en tijdelijke huisvesting in de vorm van een unit, die naast de school kan worden gezet. In combinatie met de ruimtes in de school en het buitenspeelterrein van de school vormt deze unit een volwaardige accommodatie en een goed alternatief voor aparte gebouwen voor BSO. Een punt van aandacht bij tijdelijke huisvesting is de regelgeving. Ook voor een tijdelijk gebouw worden eisen gesteld t.a.v. de brandveiligheid. Marianne Dijkstra van Stichting Kinderopvang Alphen aan de Rijn: “In verband met de verbouwing van een pand huren wij een locatie voor slechts 9 maanden. Ook daar moest een brandmeldinstallatie met doormelding komen. We hebben ook eigen units verplaatst, veel regelgeving, tegenvallende kosten, nutsvoorziening, enzovoorts. Er komt veel bij kijken.” Hoe snel is snel? Ook voor de realisatie van een noodlokaal of tijdelijke huisvesting is tijd nodig. In het voorbeeld van de brand bij een praktijkschool in Emmen konden de noodlokalen drie maanden na de brand in gebruik worden genomen. De locaties in het voorbeeld van de gemeente Haarlemmermeer zijn in 10 maanden ontwikkeld. Daarbij heeft de gemeente samen met de gebruikers een voorlopig ontwerp en bestek opgesteld. Deze stukken zijn uitgezet bij diverse systeembouwers. Na aanbesteding is het ontwerp door de systeembouwer in een bouwteam constructief en installatietechnisch verder ontwikkeld. Er is geen architect aan te pas gekomen. Wichert Eikelenboom uit Leusden: “De meeste tijd gaat zitten in het regelen van een plek, de benodigde vergunningen en de voorbereiding op de locatie: de grond, fundering en aansluiting. Het plaatsen van de tijdelijk huisvesting zelf is een fluitje van een cent.” Hoe hoog is de rekening? De noodlokalen voor 1000 leerlingen van de afgebrande school in Gravenburg kosten de gemeente Groningen dit jaar € 2,5 miljoen, zo was te lezen in het Dagblad van het Noorden eind 2010 (zie hier). Uit de reacties op de website van het dagblad bleek veel onbegrip over de prijs: “Dat betekent € 62.500 per klaslokaal per jaar.” Nico van Hoogdalem van Wagenbouw, kent de case en vindt dat ze in Groningen een goede prijs hebben bedongen. Naast de kosten voor tijdelijke huisvesting moet je ook rekening houden met kosten voor sloop, grondwerk, nutsvoorziening, vergunningen, enzovoort. Vergeet niet dat de inrichting en stoffering ook moet worden betaald. Vooral data-bekabeling vormt nogal eens een struikelbok in de discussies tussen gemeente en school. De tijdelijke huisvesting van de ambtenaren in Brummen vroeg een investering van € 5,6 miljoen. De jaarlijkse exploitatielasten zijn begroot op € 640.000,- . Vuistregels Sander Bac van Avant Bouwpartners hanteert de volgende vuistregel: “Bij een middelbare school van 1000 leerlingen denk ik aan een gebouw van ongeveer 7000 m2. Voor tijdelijke huisvesting reken ik op ongeveer € 700,-/m2 aan aanschafwaarde. Dit betreft dan koop. Indien je dit binnen 2 jaar terug verkoopt aan de leverancier, krijg je hier nog een substantieel bedrag, in sommige gevallen tot 35 á 40%, voor terug. Indien je over huur gaat praten en wellicht een kortere termijn kunt realiseren, kan het nog voordeliger. Er komen nog wel wat kosten bij voor grond en straatwerk en eventueel huur van de grond.” Ook Wichert Eijkelenboom hanteert voor tijdelijke huisvesting een bedrag van € 700,- tot € 800,-m2: “Van die 40% blijft weinig over. Afvoer, transport, enzovoort slokken weer een heel deel van het bedrag op.” Financiering en verzekeringskwesties De regels in de verordening voor onderwijshuisvesting zijn zo dat er niet veel geld is voor tijdelijke huisvesting. Bij brand hangt het beschikbare budget af van hoe het gebouw verzekerd is. Dan gelden andere regels en gaat het er om hoe je er met de verzekering uit komt. Afweging Te ruim bemeten permanente huisvesting kost, jaar in jaar uit, veel geld. Permanente huisvesting die zich leent voor een flexibele invulling is ook een optie als de specifieke vraag tijdelijk is, maar de ruimtebehoefte in zijn totaal op termijn niet afneemt (een meegroei gebouw: eerst school, dan zorg). Tijdelijke huisvesting kan ook in een bestaand leegstaand gebouw. Wellicht dat kantoren heel goed zijn om te bouwen tot school. Al deze opties kunnen tegen elkaar afgewogen worden. De voordelen van tijdelijke huisvesting in systeembouw zijn: Nadelen tijdelijke huisvesting in systeembouw: Succes De communicatie vraagt bij tijdelijke huisvesting extra aandacht en ook de communicatie met de omgeving. In een project waar de voortgang heel belangrijk is moeten in een korte periode veel beslissingen worden genomen. Het grootste deel van de betrokkenen is onbekend met de te nemen stappen, overziet niet wat er gaat gebeuren en kan niet direct de consequenties inschatten. Door hen snel in het proces mee te nemen voorkom je dat er verkeerde verwachtingen ontstaan en ontstaat er meer begrip. Ervaringsdeskundige Eltjo Lutterop uit Emmen: “Belangrijk voor het welslagen van tijdelijke huisvesting zijn ook: Auteurs Norbert Bruschke van bbn adviseurs en Ingrid de Moel van de Wijkplaats. Met bijdragen van diverse mensen in het veld. Waarvoor dank. Meer informatie Toekomstbestendig vastgoed: een gebouw dat staat als een huis of juist demontabel en mobiel is, is één van de onderwerpen in de Agenda Maatschappelijk Vastgoed 2011. Het gaat daarbij om vastgoed dat het veranderde ritme van de samenleving kan volgen. Tijdelijke huisvesting is daarbij een optie. Uw aanvullingen op dit artikel en de informatie op de website (zie hier) worden nog steeds op prijs gesteld. 
Tijdelijke huisvesting kan handig zijn in tijden van nood, krimp, onzekerheid of nieuwe eisen, zoals rond BSO. Waar moet je rekening mee houden? We vroegen het deskundigen en zetten hun ervaringen op een rij.
Snel naar
Copyright 2022· All rights reserved
Reactie toevoegen