Gebruik en huur van schoolgebouwen

Schoolgebouwen worden steeds vaker ook door anderen gebruikt, bijvoorbeeld door peuterspeelzalen of kinderopvangbedrijven. Maar hoe zit dat precies? Wie gaat er over en hoe zit het juridisch? Welke tarieven mogen worden gevraagd? Cirstie Baas van de gemeente Enschede zette het voor ons op een rijtje. Conclusie; als partijen willen kan er veel.

 

Als scholen krimpen ontstaat er in het gebouw ruimte voor andere partijen. Maar ook als scholen leerlingen willen werven door kinderopvang te bieden, kan het aantrekkelijk zijn ruimte te maken.

Ook het kabinet is voorstander van het intensiever gebruik van schoolgebouwen. In het regeerakkoord (blz. 31) wordt gesteld: "De gebouwen, infrastructuur en faciliteiten in het onderwijs worden in weekeinden en vakanties meer gebruikt voor opleidings- en scholingsactiviteiten zoals zomerscholen en leven lang leren-activiteiten". Hoe zit het hiermee? Wat mag wel en wat mag niet juridisch gezien.

 

Wettelijke plicht en wettelijke basis 

Per 1 augustus 2007 zijn alle scholen voor primair onderwijs verplicht om voor- en naschoolse opvang aan te bieden (buitenschoolse opvang, BSO) als ouders daarom vragen. Als een kinderopvangorganisatie een ruimte bij een school wil huren, dient op grond van de Wet op het Primair Onderwijs daarvoor toestemming te worden gevraagd bij de gemeente.

Buitenschoolse opvang is een commerciële activiteit dat ook een maatschappelijke rol vervult. Kinderopvangorganisaties hebben zich de afgelopen jaren nadrukkelijk ingezet om die maatschappelijke verantwoordelijkheid op een goede manier in te vullen, bijvoorbeeld door deelname in brede schoolontwikkelingen.

Hoewel de gemeente primair niet verantwoordelijk is voor het realiseren van ruimtes voor buitenschoolse opvang, is de gemeente wel gebaat bij voldoende opvangplekken. De kinderopvangorganisatie zelf is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de huisvesting. Op het punt van huisvesting van de opvang kan wel een beroep worden gedaan op de gemeente.

Artikel 108 van de Wet op het Primair Onderwijs (WPO), artikel 106 van de Wet op de Expertisecentra (WEC) en artikel 76s van de Wet op het Voortgezet Onderwijs (WVO) regelen het in gebruik geven door het schoolbestuur van een gedeelte van het schoolgebouw en/of het terrein aan derden. De wet maakt daarbij een onderscheid tussen verhuur en medegebruik.

 

Medegebruik

De definitie voor medegebruik binnen de onderwijshuisvesting is: het gebruik van een onderwijsgebouw door derden, voor educatieve doeleinden of gebruik ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden. Het medegebruik gebeurt tegen een kostendekkend tarief. Voor medegebruik is geen toestemming nodig van burgemeester en wethouders van de gemeente.

 

Medegebruik is:

• van toepassing bij een schoolgebouw dat in juridisch eigendom is van een schoolbestuur;
• gekoppeld aan de schooltijden en vindt plaats op die momenten dat een lokaal(ruimte) niet voor het gebruik voor onderwijs van de eigen school noodzakelijk is.

Punt van aandacht is dat bij medegebruik de ruimte weer beschikbaar moet zijn voor een school als de gemeente een aanvraag om uitbreiding ontvangt. Is de ruimte in medegebruik gegeven aan een andere school, dan heeft dit geen gevolgen. Maar als de leegstand in medegebruik is gegeven voor andere culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden, dan vervalt dit medegebruik: het huisvesten van een school gaat voor medegebruik door een niet-school.

 

Instellingen die vallen onder de categorie medegebruik zijn:

• scholen voor basisonderwijs;
• speciale scholen voor basisonderwijs;
• scholen voor (voortgezet) speciaal onderwijs;
• scholen voor voortgezet onderwijs;
• scholen die vallen onder de Wet Educatie en Beroepsonderwijs;
• peuterspeelzalen;
• met overheidsmiddelen bekostigde instellingen voor culturele, maatschappelijke en recreatieve doeleinden.

Aangezien kinderopvang een commerciële activiteit is, kan de ruimte niet in (mede-)gebruik worden gegeven aan een kinderopvangorganisatie.

 

Verhuur

Het schoolbestuur kan bij leegstand ook besluiten om een deel van het gebouw of terrein aan derden te verhuren. De onderwijswetgeving biedt de mogelijkheid om een gedeelte van een gebouw aan de onderwijsbestemming te onttrekken. Dit gebouwdeel mag dan, met toestemming van burgemeester en wethouders van de gemeente, worden verhuurd. Dit in tegenstelling tot medegebruik waar geen toestemming van de gemeente nodig is. Deze toestemming geldt voor maximaal drie jaar. Verlenging is mogelijk, wederom met een termijn van maximaal 3 jaar. Zonder toestemming is de huurovereenkomst nietig.

 

Verhuur geschiedt tegen een commercieel tarief. In tegenstelling tot medegebruik kan de gemeente leegstand niet vorderen voor verhuur. Achtergrond van deze beperking is dat verhuur van ruimten uitsluitend de bevoegdheid is van de eigenaar van het gebouw. Bij een onderwijsvoorziening is het schoolbestuur eigenaar en doorgaans niet de gemeente.

 

Verhuur in de onderwijshuisvesting maakt onderscheid tussen verhuur bij "ruimtelijke leegstand" door teruglopen leerlingenaantal en verhuur bij "volgtijdelijke leegstand", de niet gebruikte periodes voor en na schooltijd.

 

Instellingen die vallen onder de categorie verhuur zijn:

• kinderopvang;
• niet met overheidsmiddelen bekostigde instellingen voor culturele, maatschappelijke en recreatieve doeleinden.

 

 

Huurbescherming

Bij zowel medegebruik als verhuur zijn de bepalingen van de Huurwet (ontruimingsbescherming) niet van toepassing. In beide gevallen eindigt de ingebruikname door derden wanneer de gemeente gebruik maakt van het vorderingsrecht (artikel 107 WPO) of indien het in gebruik gegeven/ verhuurde gedeelte nodig is voor gebruik door de eigen school. Kortom, de onderwijswetgeving sluit de huurbescherming van de Huurwet uit; de huurder heeft geen huurbescherming.

 

 

Aanbouw van ruimte(s) op het schoolterrein

Als een schoolgebouw niet leeg staat en er ook voor en na school onvoldoende mogelijkheden in het gebouw zelf zijn, kan er een ruimte voor kinderopvang (en/of peuterspeelzaal) worden gebouwd. Deze voorziening komt niet voor rekening van de gemeente en telt niet mee bij het vaststellen van de capaciteit van het schoolgebouw.

Om bij te bouwen is toestemming van de gemeente nodig. Daarbij is het van belang de eigendomssituatie goed te regelen. Dit kan bijvoorbeeld worden vastgelegd in een "recht van opstal". Als een deel van het schoolgebouw wordt betaald door het schoolbestuur of door een kinderopvangorganisatie, en er wordt geen recht van opstal geregeld, wordt ook dat gebouwdeel eigendom van de gemeente wanneer de hele school buiten gebruik wordt gesteld. De gemeente wordt in dat geval namelijk eigenaar van het onderliggende terrein en door natrekking ook van de daarop aanwezige gebouwen, al dan niet door derden bekostigd.

 

Tariefstelling

Inmiddels worden op diverse scholen buitenschoolse opvang aangeboden. Het is van belang dat gemeente, schoolbestuur en kinderopvangorganisatie eenduidige afspraken hierover maken, zo ook over de tariefstelling.

 

Het schoolbestuur moet aan derden een vergoeding voor het gebruik van de ruimte in rekening brengen, zowel bij medegebruik als bij huur, omdat anders sprake is van het in gebruik geven (bruikleen) van onderwijshuisvesting voor niet-maatschappelijke doeleinden. Het tarief voor medegebruik en verhuur zijn verschillend ten opzichte van elkaar. Bij medegebruik wordt een kostendekkende vergoeding (gebruiksvergoeding) vastgesteld. Als over de hoogte van de gebruiksvergoeding geen overeenstemming wordt bereikt bepaalt de modelverordening onderwijshuisvesting dat de vergoeding wordt gebaseerd op de door het rijk vastgestelde vergoeding exploitatiekosten schoolgebouw voor groep 7. De hoogte van deze vergoeding is opgenomen in het 'Bekostigingsstelsel basisonderwijs'.

 

Bij verhuur wordt een commercieel tarief gevraagd. De huurprijs die het schoolbestuur in rekening brengt, is opgebouwd uit twee onderdelen. Een vergoeding voor de exploitatiekosten en een vergoeding voor de (door de gemeente gedragen) stichtingskosten. De vergoeding voor de stichtingskosten kan de gemeente dus terugvorderen van het schoolbestuur omdat de gemeente de investering heeft bekostigd. Het vaststellen van de hoogte van de vergoeding van de exploitatiekosten is de verantwoordelijkheid van het schoolbestuur. Hiervoor kan het schoolbestuur de werkelijke exploitatiekosten hanteren, bijvoorbeeld gebaseerd op het aantal m2 verhuurde oppervlakte.

Richtlijnen voor een redelijke vergoeding voor de stichtingskosten zijn er niet. Voor het berekenen van de stichtingskosten zou de boekwaarde, de WOZ-waarde of de marktwaarde van het gebouw als uitgangspunt gebruikt kunnen worden.

 

Auteur:

Cirstie Baas, gemeente Enschede

 

Bronnen:

• notitie van de gemeente Haarlem;
• website van de VNG;
• informatie tijdens een cursus onderwijshuisvesting, november 2010.