Gemeenten hanteren uiteenlopende methoden voor het berekenen van de kostprijsdekkende huur. De vierkante meterprijs van eenzelfde gebouw kan tientallen euro’s verschillen.
Dat blijkt uit de resultaten van een onderzoek naar de huurprijsberekening die gemeenten in Bouwstenenverband hebben uitgevoerd.
Bij een gebouw uit 2000 van 1.200 m², een WOZ-waarde van € 1,5 miljoen, een boekwaarde van € 1,2 miljoen en gelijke onderhouds- en beheerkosten varieert de huurprijs, afhankelijk van de gehanteerde methode van € 94,- tot € 110,- per m² per jaar. Het verschil wordt groter naarmate het gebouw ouder wordt.
Twee benaderingen
De verschillen zijn te verklaren uit de rekenmethoden die gemeenten toepassen. In hoofdlijnen zijn er twee benaderingen te onderscheiden; de vastgoedbenadering en de begrotingsbenadering. Bij de vastgoed-benadering wordt uitgegaan van wat een gebouw in de markt waard is en aangesloten bij de rekenmethoden zoals die ook elders in de vastgoedmarkt worden gehanteerd. Bij de begrotingsbenadering sluit men aan bij de waarde van het pand zoals dat bij de gemeente in de boeken staat en gemeentelijke rekenmethodieken. Er worden in de praktijk ook diverse tussenvormen gehanteerd.
Geen goed of fout
Gemeenten kunnen zelf kiezen welke methode ze hanteren, zolang die maar voldoet aan de Wet Markt en Overheid en logisch en consequent is. Niet alle methoden zijn wenselijk. De keuze voor een kostprijsdekkende huur op basis van de kapitaallastenmethode bij lineaire afschrijving is niet aan te raden; als gevolg van een dalende huurprijs gaat dan de relatie tussen prijs en kwaliteit verloren. Een mooi afgeschreven goed functionerend monument in het stad- of dorpscentrum kan dan stukken goedkoper zijn dan een sober uitgevoerd nieuw gebouw in een buitenwijk.
Menukaart als basis voor een goed gesprek
Om gemeenten te helpen bij het kiezen van een goede, passende methode hebben financiële experts van de gemeenten Almere, Alphen aan den Rijn, Apeldoorn, Arnhem, Bergen op Zoom, Breda, Utrecht en Zeist, onder leiding van Fakton, een menukaart opgesteld. Deze menukaart geeft ook huurders van gemeentelijke panden meer inzicht in de opbouw van de huur.
Deze publicatie wordt op 3 december 2015 uitgebracht tijdens de Najaarsbijeenkomst van Bouwstenen voor Sociaal. Tijdens een middagsessie wordt de menukaart door de opstellers toegelicht en met de aanwezigen besproken.
Meer informatie
- De Najaarsbijeenkomst van Bouwstenen op 3 december 2015, met een sessie over kostprijsdekkende huur. Deze publicaties krijgt u mee naar huis. Aanmelden is nog mogelijk, u bent van harte welkom.
- Bouwstenen-netwerk Financiële Experts
Reactie toevoegen