Vaker marktwaarde (verplicht)

Corporaties zijn vanaf 2017 verplicht hun bezit tegen marktwaarde te waarderen. Ook gemeenten zouden dat vaker moeten doen, aldus voormalig VNG-voorzitter Jorritsma in 2013. Een nieuw handboek biedt beide houvast.

Jorritsma deed de oproep aan het maatschappelijke werkveld tijdens de Najaarsbijeenkomst van Bouwstenen in 2013.

Nieuw handboek, anders waarderen

Om de waardering van het corporatiebezit op uniforme wijze te laten plaatsvinden heeft het Ministerie van BZK het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ uitgebracht, welke in juli 2015 in de Staatscourant is gepubliceerd. Dit waarderingshandboek sluit aan bij de rekenprincipes die in de wereld van vastgoedbeleggers gangbaar zijn, maar wijkt af van wat gemeenten en andere non-profitorganisaties gewend zijn.

Geen boekwaarde, wel kasstroomprincipe

Afschrijving op basis van vaste termijnen (levensduur = 40 jaar) komt in het handboek niet voor. De eventuele veroudering wordt via een beoordeling van de restwaarde tot uitdrukking gebracht. Daarnaast wordt geen vaste (interne) rekenrente gehanteerd, maar wordt afhankelijk van het type vastgoed en de ligging ervan een objectspecifieke rentevoet bepaald.

Er wordt een kasstromenoverzicht voor een periode van 15 jaar opgezet met een veronderstelde restwaarde. Deze kasstromen worden vervolgens contant gemaakt aan de hand van een rendementseis. Die rendementseis wordt afhankelijk van het risicoprofiel vastgesteld.

Ook bruikbaar voor anderen

De vraag of dit waarderingshandboek ook geschikt is voor gemeenten, is besproken in het Bouwstenen-netwerk voor financiële experts. Wouter van den Wildenberg (Fakton), trekker van dit netwerk: “Onze belangrijkste conclusie is vooralsnog dat het waarderingshandboek beperkt bruikbaar is gezien het specifieke karakter van een aanzienlijk deel van het gemeentelijk vastgoed.” Eén van de punten die het netwerk noemt is het ontbreken van marktreferenties voor objecten als bibliotheken en theaters. Het verrijken van de waardering met objectspecifieke gegevens wordt dan als noodzakelijk gezien.

Boekwaarde vs. marktwaarde

Het waarderingsvraagstuk rond maatschappelijk vastgoed is al langere tijd een issue; ook binnen Bouwstenen. In 2008 heeft De Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed (nu actief binnen Bouwstenen) een voorzet gegeven voor een nieuwe rekenmethode met de publicatie ‘Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed’. De waarderingsmethode die hierin wordt aangereikt is in essentie gelijk aan de benadering uit het waarderingshandboek voor woningcorporaties. Minder ver uitgewerkt, maar in de kern hetzelfde.

Nieuwe publicaties in de maak

Momenteel werken de financiële experts binnen Bouwstenen aan een update van de Kopgroep-publicatie en opties voor de berekening van de kostprijsdekkende huur. Ook wordt gewerkt aan een publicatie over de waarde/waardering van het maatschappelijk vastgoed, met bijdragen van o.a. Frank Kalshoven en diverse mensen uit het Bouwstenennetwerk. Deze publicaties worden op 3 december 2015 gepresenteerd tijdens de Najaarsbijeenkomst van Bouwstenen.

Meer informatie

• Waarderingshandboek 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' (Ministerie van BZK, gepubliceerd in de Staatscourant, juli 2015)
• Publicatie ‘Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed’ (De Kopgroep, oktober 2008)

Bouwstenen-activiteiten

• Netwerk Financiële experts (ook meedoen?)
• De Bouwstenenpublicaties van komend najaar
• De speciale website rond de Najaarsbijeenkomst 2015 met mogelijkheid voor aanmelden; tot 1 oktober geldt een aantrekkelijke vroegboekkorting.