1507 Vervolg verkenning kostprijsdekkende huur

Op woensdag 8 juli 2015 komt het netwerk Financiële experts bij elkaar rond de kostprijsdekkende huur.  Er zijn een aantal nieuwe deelnemers en we worden wederom gastvrij ontvangen in het Stadskantoor van Utrecht, waarvoor dank.

Berekening huurprijsmethodiek

De aan de werkgroep deelnemende gemeenten hebben afgelopen maanden hun huurprijsmethodiek in beeld gebracht. Samengevoegd geeft dat een interessant overzicht van de mogelijkheden. Zie hier het resultaat. Hierin komen een aantal overeenkomsten maar ook verschillen naar voren:

• Methodiek: DCF en Kapitaalslasten
• Aanvangsinvestering: WOZ-waarde en boekwaarde
• Afschrijvingsmethodiek: lineair en annuïtair
• Looptijd nieuw object: minimaal 40 jaar, soms langer
• Looptijdbestaand object: boekhoudkundige afschijftermijn
• Groot onderhoud: MJOP’s
• Restwaarde: grondwaarde of maatwerk
• Disonteringsvoet: vrij wel allen rond 4,0%
• Leegstand/risico’s (deel neemt de kosten wel en deel neemt deze niet mee in de huur)
• Beheerlasten: tussen € 1,- en € 13,- per m² BVO per jaar, als absoluut bedrag of als % ten opzichte van de huur.

Uniforme huurprijsmethodiek, is dat een optie of een utopie?

Hierover zijn de meningen verdeeld. Gegeven de huidige methodiek, de politieke wind, de mate van gewenste controle door het concern en de kosten die gemoeid gaan met het wijzigen van de methodiek, is het onwaarschijnlijk dat gemeenten hun methodiek op korte termijn zullen wijzigen. Een ideale methodiek is in dat licht bezien niet te verwachten. Een aantal ziet wel degelijk een ideale huurprijsmethodiek voor zich. Dat is er een waarbij de verantwoordelijkheid bij de afdeling vastgoed ligt, die de beschikking heeft over een begrensde egalisatiereserve, gebruikmakend van de DCF-methode voor het creëren van een logische index voor de huurder.

Gegeven deze discussie, ziet de werkgroep als eindresultaat voor zich een kookboek waaruit elke gemeente de ingrediënten kan kiezen voor haar eigen, passende huurprijsmethodiek.

Hoe verder en volgende bijeenkomst

Graag zouden we wat we nu weten willen vastleggen in een boekje waaraan ook andere gemeenten houvast kunnen ontlenen. Dit is voor alle gemeenten van belang in het kader van Vpb en Wet Markt en Overheid. Wat we voor ogen hebben is een boekje zoals "Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed"  van de Kopgroep destijds maar dan met zicht op de keuzes en achtergronden. We gaan kijken of we dat voor elkaar kunnen krijgen. Wouter maakt een voorstel voor een inhoudsopgave en hoe we het op kunnen pakken. 

De volgende bijeenkomst, op woensdag 7 oktober 2015 bestaat dan deels uit het bespreken van dit concept. Ook zullen we, voor zover de tijd dat toelaat, een volgend onderwerp uit gaan diepen. De fiscaliteit is hierbij het onderwerp dat op draagvlak kan rekenen.

We zijn deze dag te gast bij gemeente Alphen aan den Rijn. 7 oktober mag vast in de agenda, het programma volgt.