Op 20 mei 2015 komen de Financiële experts bijeen in het imposante stadskantoor van Utrecht om hun ervaring te delen en samen wijzer te worden over een actueel onderwerp in gemeenteland; de kostprijsdekkende huur. Wouter doet verslag.
Waarom kostprijsdekkende huur
We praten over nut- en noodzaak van een kostprijsdekkende huur. Motieven zijn:
- Het is vaak de enige manier om een huur te bepalen. Gemeentelijk vastgoed is vaak incourant, zoals een museum, bibliotheek of theater. Het is lastig hier een markthuur gebaseerd op de exploitatiestromen voor te bepalen, mede gezien de afhankelijkheid van subsidies door de gebruikers.
- Gewenste transparantie in de kostprijs van gemeentelijke activiteiten en programma’s ten behoeve van bewustzijn en inzicht. Deze kostprijs bestaat uit de optelsom van de subsidie en de eventueel verstrekte korting op de huur ten opzichte van de kostprijs. Met de kostprijsdekkende huur ontstaat transparantie en inzicht en worden publieke (subsidies) en private (vastgoed) geldstromen gescheiden.
- De Wet Markt en Overheid vereist dat gemeenten bij economische activiteiten zoals de verhuur van gemeentelijk vastgoed, ten minste de integrale kosten doorrekenen.
Methode: Kapitaalslasten of Discounted Cash Flow?
Gemeenten hanteren verschillende methoden om de kostprijsdekkende huur te berekenen. Het belangrijkste onderscheid is of het wordt berekend over de hele looptijd (DCF-methode) of voor elke jaarschijf (kapitaalslastenmethode).
De keuze voor één van deze twee methodieken hangt samen met:
- De in de gemeente gehanteerde afschrijvingsmethodiek. De combinatie van lineair afschrijven en de kapitaalslastenmethode leidt in theorie tot een jaarlijks dalende huur. Daarbij opgeteld de toepassing van de componentenmethode voor de afschrijving, levert een jaarlijks dalende huur met een grillig pieken- en dalenverloop. Bij annuïtaire afschrijving ligt de huurprijsontwikkeling in de tijd al veel dichter bij wat in de vastgoedmarkt gebruikelijk is, te weten stijging met CPI conform de ROZ-standaard.
- In relatie tot het eerste punt, de aansluiting bij wat qua indexatie in de vastgoedmarkt gebruikelijk is, te weten stijging met CPI conform de ROZ-standaard in huurovereenkomsten. de kapitaalslastenmethode indexeert in theorie alleen de exploitatielasten. Rente en afschrijving worden niet geïndexeerd. Dit leidt tot een lagere indexatie dan de gebruikelijke CPI die bij de DCF-methode juist wel het uitgangspunt vormt.
- Omvang van de gemeentelijke vastgoedportefeuille en administratie: De aanvangsverliezen bij nieuwe objecten bij toepassing van de DCF-methode, kunnen bij een omvangrijke vastgoedportefeuille worden gedekt door de met inflatie gestegen huren van de oudere objecten. Bij de DCF-methode zorgt een egalisatiereserve daarom ook voor (politieke) stabiliteit rond het vastgoedbeheer.
- Risico’s: De kostprijsdekkende huren conform de DCF-methodiek zijn pas kostendekkend na de gehele afschrijvingstermijn. Afwijkingen van de aannames in het begin, bijvoorbeeld voor inflatie, kunnen hierbij logischerwijs optreden. Bijvoorbeeld doordat het huurniveau gedurende de looptijd niet meer aansluit bij de markt en het specifieke object en de huur dus neerwaarts moet worden bijgesteld.
Afpellen van de verschillende ingrediënten; de aanvangsinvestering
Een belangrijke parameter in de berekening van de kostprijsdekkende huur is de aanvangsinvestering. De aanwezige gemeenten gaven grofweg deze opties terug:
- De boekwaarde: omdat deze de zuivere kosten van de gemeente weergeeft. Een nadeel kan zijn dat twee identieke panden verschillende boekwaarden hebben (bijvoorbeeld de één afgeschreven; de ander nog niet) en daarmee een andere kostprijsdekkende huur. De vrijvallende kapitaalslasten kunnen op dat moment echter ook gebruikt worden voor een renovatie (‘levensduur verlengend onderhoud’), waarmee het pand daadwerkelijk weer een tijd mee kan. In de praktijk is dit vaak het geval.
- De WOZ-waarde van een object, omdat dit de kwaliteit van het object en de locatie meer tot uitdrukking laat komen. De WOZ-waarde wordt bepaald met de gecorrigeerde vervangingswaarde methodiek of met de huurkapitalisatiemethodiek. Bij maatschappelijk vastgoed is over het algemeen de gecorrigeerde vervangingswaarde leidend.
- Maatwerk per object: Het geheel van gekozen parameters moet leiden tot een logische en uitlegbare huur.
Gezien de beperkt resterende tijd worden de volgende op de agenda aanwezige ingrediënten naar de volgende bijeenkomst geschoven die plaatsvindt op woensdag 8 juli.
Voorlopige conclusie van de werksessie
De conclusie van de werkgroep Financiële experts is dat één uniforme huurprijsmethodiek in Nederland op korte termijn niet reëel is, gezien de grote diversiteit in afschrijvingsmethode, administratie, begroting. Een overgang naar een nieuw systeem heeft vergaande consequenties voor de financiën van een gemeente. Wat de werkgroep wel meeneemt is de ambitie van de beschrijving van de ideale huurprijsmethodiek voor de lange termijn voor de gemeenten in Nederland. Mogelijk met onderscheid tussen de gemeenten naar omvang (inwoneraantal en/of vastgoedportefeuille) of anders.
In 2008 publiceerde de Kopgroep ‘Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed’. Veel van deze inhoud is nog actueel. Op een aantal punten is deze publicatie echter verouderd en geeft deze handreiking slechts één mogelijkheid voor de invulling van de kostprijsdekkende huur. De werkgroep Financiële experts stelt zich het doel om deze publicatie te actualiseren door de verschillende mogelijke ingrediënten voor de kostprijsdekkende huur met hun voor- en nadelen te beschrijven.
Afspraken en volgend treffen
Om wat meer vaart te zetten achter de beschouwingen van de verschillende ingrediënten, spreken we af dat elke deelnemer voor zijn/haar gemeente de ingrediënten beschrijft: Welke keuze heeft de gemeente gemaakt en welke voor- en nadelen ondervindt de gemeente bij die invulling van de kostprijsdekkende huur?
De volgende bijeenkomst van de werkgroep Financiële experts vindt plaats op woensdag 8 juli 2015 om 10:00 uur, wederom in het Stadskantoor te Utrecht.
