Onderhoud (ook wel instandhouding)

(Keeris, 2001) De begrippen instandhouding en onderhoud worden door elkaar gebruikt, hoewel er een gradueel verschil tussen is. Onderhoud betreft meer het gangbaar houden, terwijl instandhouding verwijst naar een referentiekader. Onder deze begrippen vallen niet de uitgaven en activiteiten met betrekking tot het verbeteren van het prestatieniveau uit technische dan wel markteconomische overwegingen. Dat betreft dan uitgaven welke verantwoord moeten worden als bij-investeringen en deze moeten tot uitdrukking komen via de waardering van het object.

Het totaal aan activiteiten (gedaan en te doen) op bouwkundig en installatietechnisch gebied, welke gericht zijn op het opheffen van storingen en het (zo veel mogelijk) terugbrengen op en in stand houden van het oorspronkelijke, c.q. het oorspronkelijk beoogde of (eventueel) contractueel overeengekomen prestatieniveau van een vastgoedobject of van het betreffende element ervan, gedurende de bepaalde (resterende) te beschouwen periode. Ook wel genoemd: onderhoud, prestatieborging en prestatie-instandhouding.

Het begrip is niet eenduidig gedefinieerd. Zo wordt het ook wel omschreven als een verzamelbegrip voor alle activiteiten en gemaakte of te maken kosten met betrekking tot het in een zodanige technisch functionele staat houden van het betreffende vastgoedobject en de afzonderlijke elementen en voorzieningen daarvan, dat de te verkrijgen huurinkomsten en/of de gebruiksmogelijkheden van dat object gedurende de resterende beleidsmatig bepaalde periode gewaarborgd zijn.

Ook wordt het wel omschreven als het geheel van alle technische ingrepen en organisatorische activiteiten met betrekking tot een vastgoedobject, welke gericht zijn op het in een zodanige technische en functionele staat houden, dan wel het op een zodanig prestatieniveau terug te brengen, dat het object gedurende een daarbij bepaalde gebruiksperiode functioneel en technisch kan blijven voldoen aan de voor dat prestatieniveau te stellen eisen conform het betreffende, daaraan ten grondslag liggende conceptuele plan.

De in de tweede omschrijving genoemde, beleidsmatig bepaalde periode dient bij een verhuurd object minimaal gerelateerd te worden aan de looptijd van de langstlopende huurovereenkomst. Omdat de verschillende begrippen met betrekking tot de instandhoudingactiviteiten (onderhouds-) niet eenduidig zijn gedefinieerd en aangezien hieraan grote financiële en commerciële belangen verbonden zijn, is het noodzakelijk deze begrippen steeds in hun juiste context te plaatsen.

Binnen de instandhoudingswerkzaamheden, welke worden gerekend tot het fysiektechnisch beheer, zijn vier processen te onderscheiden, te weten het:

• initieel proces (1^e): omvat de initiatief- en allocatiefase van het object, waarbij het basisprestatieniveau gesteld wordt;
• onderhoudsproces (2^e): is gericht op het handhaven van het oorspronkelijk gestelde prestatieniveau;
• modificerend proces (3^e): betreft de aanpassing van het prestatieniveau aan gewijzigde inzichten;
• demolitieproces (4^e): het herontwikkelen, slopen, dan wel verkopen van het object.

Binnen het kader van het verzamelbegrip instandhouding is een veelheid aan afzonderlijke activiteiten te onderscheiden. De onderlinge relaties kunnen als volgt worden weergegeven (soms tweemaal genoemd vanwege het ontbreken van eenduidigheid van de begripsomschrijvingen):

 • oorspronkelijk gesteld (beoogd) prestatieniveau:

• aanpassing prestatieniveau;
• prestatieborging, instandhouding;

 • aanpassing prestatieniveau:

• commerciële instandhouding, cosmetische en technische upgrading;
• uitbreiding, inbreiding;
• herontwikkeling, herbestemming;
• sloop, nieuwbouw (dispositie);

• prestatieborging, instandhouding:

• schoonmaakonderhoud;
• technische instandhouding;

• technische instandhouding:

• preventieve instandhouding;
• correctieve instandhouding;
• calamiteiteninstandhouding;
• gebruikersonderhoud;

 • preventieve instandhouding:

• planmatige instandhouding;
• gebruiksafhankelijke instandhouding;

 • correctieve instandhouding:

• dagelijks onderhoud/ dagelijkse instandhouding (klein onderhoud en routine-onderhoud);
• achterstallig onderhoud/ achterstallige instandhouding;
• klachtenonderhoud/ klachten-instandhouding;
• mutatieonderhoud/ mutatie-instandhouding;

 • planmatige instandhouding:

• dagelijks onderhoud/ dagelijkse instandhouding;
• conditieafhankelijke instandhouding.

Onderhoud kan in verschillende gradaties uitgevoerd worden. Wanneer onderhoud een ingrijpend karakter heeft wordt ook wel gesproken over groot onderhoud.