1303 Alternatieve huurafspraken

Op 26 maart 2013 was de werkgroep Onderwijs en Opvang te gast bij de gemeente Apeldoorn om met elkaar te kijken naar mogelijke alternatieve huurafspraken. Door de afnemende vraag is er behoefte aan flexibele huurtarieven. Maar ook in goede tijden is het van belang goede huurafspraken te maken. 

Huurbeleid gemeente Apeldoorn

In de hal van het bijzondere gemeentehuis in Apeldoorn duiken we de kelder in waar we worden ontvangen door Johan Dikkema. Johan legt het nieuwe huurbeleid van de gemeente uit. In het nieuwe huurbeleid wordt gerekend met een huurtarief per kindplaats van circa € 300,-. Op locaties met weinig vraag en een laag aantal kindplaatsen betekent dit tevens een laag huurtarief. De gemeente heeft geen exploitatievergoeding vastgelegd en ziet dit als een onderhandeling tussen het schoolbestuur en de kinderopvangorganisatie. De themagroep is positief over het huurbeleid. We vinden dat het tegemoet komt aan een behoefte. Een punt van kritiek is dat aan het aantal geregistreerde kindplaatsen een financiële verplichting verbonden is. Het maximale aantal geregistreerde kindplaatsen komt veelal niet overeen met het werkelijke aantal kindplaatsen.

Wel of geen huurafdracht aan de gemeente

In een discussie bespreken we de uitspraak van de Raad van State inzake Brunssum. In principe mag een gemeente alleen een financiële verplichting aan het schoolbesturen opleggen als de gemeente extra kosten heeft door de verhuur of inkomsten derft door de toestemming voor verhuur. Enkele aanwezige gemeentes geven aan dat zij wel geïnvesteerd hebben in de gebouwen en dat het niet meer dan redelijk is dat hier inkomsten tegenover staan. De aanwezige kinderopvangorganisaties zijn het eens met de huurafdracht aan de gemeente, mits het totaal van huur en exploitatie haalbaar is voor de bedrijfsvoering.

Communicerende vaten

Kinderopvangorganisaties kunnen een percentage van hun omzet besteden aan huisvesting. Hoeveel procent verschilt per situatie, maar het sectorrapport van het Waarborgfonds noemt een percentage tussen de 12,5 en 15%. Dit zijn de totale kosten voor huisvesting, dus kale huur en exploitatielaten bij elkaar opgeteld. In veel situaties moet de huur afgedragen worden aan de gemeente en zijn de exploitatielasten voor het schoolbestuur. De huur en exploitatie zijn communicerende vaten, aangezien beide posten betaald moeten worden uit een totaal budget voor huisvesting dat de kinderopvang ter beschikking heeft. De vraag is of de verhuur kostendekkend moet zijn en voor wie, aangezien kinderopvang een belangrijke maatschappelijke voorziening is.

Omzetafhankelijke huur

Iedereen ziet toekomst in omzetafhankelijke huur. Hierin zijn verschillende modellen mogelijk:

• Huur op basis van gerealiseerde omzet
• Huur op basis van geprognosticeerde omzet
• Huur per kindplaats
• Huur per stamgroep
• Huurniveaus bij verschillende bezettingsgraden

Omzetafhankelijke huur is een goed model, mits de betrokken partijen accepteren dat er mogelijk niet altijd kostendekkend gewerkt wordt. Als een partij een garantie wil hebben dat de kosten worden terugverdiend, kan beter voor een traditioneel huurmodel worden gekozen. Om toch enig zicht te hebben op de hoogte van de huurprijs is het werken met bandbreedtes gewenst. Daarbij is het van belang om zowel een minimum huurprijs als een maximum huurprijs vast te leggen.

Een kinderopvangorganisatie geeft ter afsluiting aan dat het voor de kinderopvang minder relevant is hoe een huurtarief is opgebouwd en welke partij welk deel van de inkomsten krijgt. Het belangrijkste is dat een haalbaar huurtarief is dat het voortbestaan van de maatschappelijke voorziening kinderopvang in onderwijsgebouwen mogelijk maakt.