1203 Huur en medegebruik

Verslag bijeenkomst Bouwstenen

Op donderdag 29 maart 2012 heeft in de multifunctionele accommodatie Antares in Leusden een inspirerende bijeenkomst plaatsgevonden over huur en medegebruik van schoolgebouwen. Bij deze bijeenkomst waren vertegenwoordigers van gemeenten, schoolbesturen en de kinderopvang aanwezig. Dit zorgde voor een levendige discussie over de moeilijkheden en mogelijkheden omtrent huur en medegebruik van schoolgebouwen. Onderstaand wordt puntsgewijs  aangegeven welke onderwerpen aan bod kwamen en welke zaken de groep op de agenda wil plaatsen om verder aan te werken.

Uitspraak Raad van State inzake Brunssum

In 2009 heeft de Raad van State inzake Brunssum bepaald dat de gemeente bij verhuur van een schoollokaal alleen een voorwaarde van afdracht van het huurbedrag mag verbinden als de hoogte van dit huurbedrag rechtstreeks gerelateerd is aan de kosten of inkomstenderving die de verhuur met zich meebrengt voor de gemeente. De inkomsten dienen ten goede te komen aan onderwijshuisvesting. Deze uitspraak bemoeilijkt het maken van huurafspraken tussen gemeente en schoolbestuur. Tijdens de bijeenkomst bleek dat de uitspraak reeds bestaande huurafspraken ontwricht en dat bij nieuw af te sluiten huurafspraken het altijd spannend is of iemand zich op de uitspraak gaat beroepen. Zolang deze uitspraak nog geldend is, is het niet mogelijk om huurafspraken juridisch geheel dicht te timmeren.

Oneerlijke concurrentie

Verhuur van schoolgebouwen vindt veelal plaats aan kinderopvangorganisaties. Kinderopvangorganisaties vallen in de wetgeving van de WPO, WVO en WEC onder commerciële instellingen. Om die reden dient het schoolbestuur ruimtes te verhuren en is medegebruik in de zin van de wet niet toegestaan. Voor verhuur dient een commercieel en marktconform huurtarief te worden gevraagd om te voorkomen dat de gemeente staatssteun verleent aan een commerciële instelling en daarmee oneerlijke concurrentie bevordert. Dit staat echter haaks op de uitspraak van de Raad van State inzake Brunssum.

Lage bezettingsgraden

In veel gemeentes bevinden zich kleinere kernen, waar de bezettingsgraad van de kinderopvang laag is. Schoolbesturen en gemeenten zijn er wel bij gebaat dat voorzieningen blijven bestaan. Welk huurtarief kan in zo’n situatie gevraagd worden? Kiest de gemeente voor een gedifferentieerd huurtarief of wordt een uurprijs gehanteerd in plaats van fulltime huur? Deze vraagstukken worden in grote delen van het land belangrijk door de gevolgen van krimp en de afnemende vraag naar kinderopvang door de bezuinigingen.

Bepalen huurprijs en huurbeleid

Er zijn diverse manieren mogelijk om een huurprijs te bepalen. De basis kan bijvoorbeeld gevonden worden in de WOZ-waarde, de marktwaarde en de boekwaarde. Ook kan de gemeente een huurtarief berekenen op basis van de gemiddelde huisvestingslasten per lokaal. Vraagt de gemeente wel of geen afdracht van huur en hoe gaat de gemeente om met exclusief gebruik van ruimtelijke leegstand en volgtijdelijk gebruik van volgtijdelijke leegstand? Gemeenten kunnen het beste in overleg met de betrokken schoolbesturen de  huurprijs en de voorwaarden voor verhuur bepalen en vastleggen in een breed gedragen huurbeleid. Op die manier voorkomt de gemeente dat de uitspraak van de Raad van State van Brunssum een issue wordt.

Eigendom en beheer

Veelal is de gemeente economisch eigenaar van schoolgebouwen en draagt de gemeente het juridisch eigendom over aan het schoolbestuur. Een gemeente kan er echter ook voor kiezen om het juridisch eigendom niet over te dragen, maar om het gebouw onder dezelfde voorwaarden in gebruik te geven. Zeker bij de bouw van nieuwe multifunctionele accommodaties zijn er vele verschillende manieren om het eigendom te regelen en het beheer en exploitatie. In de gemeente Stichtse Vegt is recent een schoolbestuur failliet gegaan. Het economisch eigendom van de gemeente wordt nu in het faillissement meegenomen. De gemeente is hiertegen in beroep gegaan. Mogelijk leidt de uitspraak tot nieuwe inzichten op het gebied van economisch en juridisch eigendom.

Actiepunten

Op basis van de bijeenkomst hebben de aanwezigen geconcludeerd dat met name de huidige wet- en regelgeving en de bestaande financiële stromen (publiek geld onderwijs en privaat geld kinderopvang) afspraken over huur en medegebruik bemoeilijken. Doel van de groep is om de angel uit de uitspraak van de Raad van State te halen, zodat deze niet steeds weer terugkomt in alle discussies. De mogelijkheden die genoemd zijn, zijn het uitlokken van een proefproces en het onderwerp opnieuw bespreekbaar maken bij belangenverenigingen. De aanwezigen zouden tevens graag in gezamenlijkheid een stappenplan/stroomschema ontwikkelen voor het eigendom en beheer van multifunctionele accommodaties. Als laatste actiepunt kwam naar voren een werkbijeenkomst over het bepalen van en huurprijs van een schoolgebouw.

Ook meedoen?

Wilt u in het vervolg ook meedoen? Lees hier over de activiteiten van de groep en de mogelijkheid u aan te sluiten.

Meer informatie

Zie de infopagina over huur en medegebruik